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地块前期定位报告
地块前期定位报告地块前期定位报告 Step 1：地块素质回顾分析地块素质等级、产品承载力 Step 2：市场竞争格局分析分析区域板块房地产市场等级、市场竞争形势 Step 3：项目定位思考结合以上分析，确定项目定位 Step 4：产品定位思考结合项目定位，分析产品定位 Step 5：产品打造建议结合项目定位，参考成功案例，给出产品打造建议目 录
Step 1：地块素质回顾
分析地块素质等级、产品承载力
定位
打造建议
地块素质
市场
项目定位
产品定位
Step 2：市场竞争格局分析
分析区域板块房地产市场等级、市场竞争形势
Step 3：项目定位思考
结合以上分析，确定项目定位
Step 4：产品定位思考
结合项目定位，分析产品定位
Step 5：产品打造建议
结合项目定位，参考成功案例，给出产品打造建议
目 录
首先，地块素质回顾
地块位置+基本指标
隶属下沙大学城北板块，城市界面和成熟度较低
地块占地面积：52477平米
容积率：
绿化率：大于或等于30%
建筑密度：小于或等于25%
建筑高度:不限
设配套公建用地
从宏观位置来看:
（车程45分钟），，。
项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，，，需公交换乘，东距我司的城市果岭项目仅700米。
项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位置上来属于偏远郊区，四周又是工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。
南侧为高校园区，西侧为工业区
地块现状+配套
周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染
紧邻生活配套匮乏
但5公里内各项配套较齐全
生活配套：项目附近配套多为周边住宅底商配套，板块内规划多处商业用地，未出让。主要大型餐饮、购物、生活休闲、金融配套等在德胜快速路以南；
交通工具：四周道路建设完毕，临近德胜快速路、之江东路等主干道。目前项目周边主要公交线路仅有390路，，需公交换乘；
景观资源：；
地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差
东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购置，
地块小结
多维度初判项目地块素质尚可
但存在隐患，我司认为需谨慎定位
维度
现状
分析
1、地段
大学城北大型居住区
新兴住区，城市远郊
2、景观

视野范围内，缺少景观资源
3、交通
，临近德胜快速路、之江东路，公交390路
公共交通不方便，汽车出行方便，距离主城区较远
4、配套
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配套丰富
紧邻生活配套匮乏
5、容积率

适合做小高层+高层
6、体量
，
中等，适中
7、不利因素
，周边多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
审视，地块区域市场形势
区域宏观发展
大学城北单元位于下沙经济技术开发区的东北角
是杭州三大副城之一
为杭州城市东扩发展战略的轴心所在
集教育、科研、商务、居住等功能于一体的生态型副城，未来规划10-20万人口居住的宜居板块。
区域楼市情况
从在售、待售全市排名水平来看，本案位于完全竞争市场中
排序
区域
在售项目量
待售项目量
合计
1
余杭
156
4
160
2
萧山
70
1
71
3
江干
59
1
60
4
拱墅
48
0
48
5
滨江
24
0
24
6
西湖
22
0
22
7
下沙
15
0
15
8
下城
12
0
12
9
上城
6
0
6
合计
412
6
418
表：高新区商品房供求情况
从在售及待售项目总量来看，目前下沙区项目总量较少，无待售项目，同板块宋都项目及后续拿地项目将形成直接竞争。
从土地交投情况来看，未来竞争相对缓和，市场份额较为充足。
区域各房型成交情况
房型
供应面积
供应套数
成交面积
成交套数
成交均价
成交金额
供求比
一房
0
0
4943
76
11082
547740