重庆市北部新区住宅市场分析报告.doc.doc

北部新区住宅市场分析报告引言: 北部新区只是作为重庆市新规划和重点的打造的一个新城区, 在正式城市规划的主城九区中并没有将北部新区作为一个独立的主城区, 而是作为渝北区中的一部分。但随着近几年的发展, 北部新区的房地产市场在整个重庆市范围内已经具有了不可替代的地位, 因此在这里我们也将北部新区作为独立的区域来进行分析。而对于该区域范围的界定不严格按照重庆市城市规划的红线来划分,将原本属于渝北区的龙溪镇片区和五黄路片区划入北部新区,而渝北区只包括农业开发园 A 区以上的区域,楼盘所属区域也以按此标准来划分。市场在变化, 工作需跟进。此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性, 需要在日后的工作当中不断地更新, 要求做到与时俱进; 而由于人力物力的限制, 报告中所包含市场的内容又存在不完全性,同样需要更加的完善。一、区域概述重庆北部新区于 200 1年4月25 日挂牌成立, 将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区,“再造一个重庆工业”。设立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的最重大战略举措。“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区,发挥其示范带动和窗口作用,是重庆 3100 万各族人民的共同心愿和坚强决心。目前,北部新区通过了国家验收, 基础设施逐步完善,招商引资成效显著,开发建设势头良好。 1、地理位置北部新区是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区;南临主城核心区渝中半岛,北靠江北国际空港, 西接嘉陵江, 与重庆市大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连, 东依长江寸滩港区。北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区, 拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络, 具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势:是中国南北(兰海纵线重庆段) 、东西(沪蓉通道重庆段)高速公路交汇处。优越的地理位置和发达便捷的交通通信条件, 赋予北部新区独特区位优势和巨大发展潜力, 北部新区火爆的房地产市场就是在这种强大优势的支持下不断发展起来的, 而且还将继续繁荣下去。 2、幅员、人口北部新区规划面积 平方公里,其中建设用地 平方公里,规划人口 65 万人。由7 个组团构成, 组团之间由生态林地、公园绿地间隔; 分为北部新区经开园、北部新区高新园。到 2004 年北部新区两园累计征地共 68599 亩,占规划征地的 % ;累计安置农转非人员 45545 人,占规划安置人员的 % 。从人口来看,作为一个基础较为薄弱的新区,要想达到规划的 65 万的人口,仅仅依靠安置人员是远远不够, 自然流入的人口仍占了极大的比例。大量楼盘的开发是吸引外来人口进入北部新区有效而快捷的途径, 房地产业在北部新区受到政府极大的支持和这个因素也肯定有一定的联系。再从用地情况来看, 北部新区规划建设用地 平方公里, 丰富的土地资源也是北部新区相对重庆其它主城区又一优势所在, 同时也为房地产市场的蓬勃发展提供有力基础。 3、组团中心北部新区共规划了七个组团,分别是人和组团、鸳鸯组团、大竹林组团、金山组团、礼嘉组团、黄茅坪组团和翠云组团七个组团中心, 各个组团中心的规划功能和城市定位又各不相同,具体情况如下: ◆人和组团北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地 平方公里,人口 20 万人。主要功能:商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。◆鸳鸯组团以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地 平方公里,人口 10 万人。主要功能:服务业、高档社区。◆大竹林组团以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地 平方公里,人口 10 万人。主要功能:信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。◆金山组团包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地 平方公里, 人口 万人。主要功能:出口加工业\ 现代物流。◆礼嘉组团以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地 平方公里,人口 18 万人。主要功能:高新技术研发、高档社区。◆黄茅坪组团以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地 平方公里,人口 万人。主要功能:现代制造业。◆翠云组团规划用地 平方公里,人口 6 万人,组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。由以上组团中心的主要功能来看, 人和组团、鸳鸯组团、礼嘉组团这三个组团都具有高档社区这一项,可以预见未来北部新区住宅市场将会集中在这三个组团。从目前的情况,整个北部新区房地产市场主要还是集中