空调系统维护保养.ppt

设备设施维修保养
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中央空调的重要性
中央空调系统的运行管理是现代物业设施管理的一个重要组成部分。
中央空调系统担负着创造和保持舒适的或满足某些特定要求的室内空气环境的重任
如果其运行管理工作做得不好，不仅会造成空调效果不理想，而且会出现能耗大、设备故障多等问题，从而影响用户的使用和物业管理部门的工作效率、经济效益、甚至企业形象。
冷冻机组的基本构造
控制箱
油泵
排气
吸气
电机
压机
冷凝器
蒸发器
后端盖
麦克维尔1000冷冻冷冻机组
中央空调的特点
以人为本，确保室内空气环境的要求。
以电力驱动为主，而且运行时间长，耗电量大。
一次性投资大。
管理人员和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能。
调节的诉讼三
占写字楼能耗的40-50%
素质要求
电工基础知识
水工基础知识
制冷专业知识
弱电及钳工知识
调节 四度：温度、湿度、气流 速度、洁净度
运行管理要达到的基本目标
1．满足使用要求：
根据原设计并结合项目的实际情况。
2．降低运行成本：
采取各种节能措施。
3．延长使用寿命：
合理的使用、规范的操作、科学的保养、精心维护、及时检修。
维修保养的基本原则
以保养为主，维修与保养相结合的原则
维修保养管理
维修保养计划管理
根据使用情况，按有关规定提出年度维保计划。
报物业部审批后实施
各项目根据年度计划制定月度计划
维修班长按计划组织实施
物业部参与重要设备的保养质量验收
维修保养内容
冷冻机
冷冻水系统
冷却水系统
空气处理单元（风机盘管、AHU机组、 新风机组）
动力控制系统（配电设备设施）
计量设备检测（压力表、温度表、电工仪表等）
冷冻机维保（一）
更换冷冻油：
新机组在运行第一年后更换一次；此后每隔2-3年并根据油质情况进行更换
干燥过滤：
更换周期同上
油过滤器（内置于油缸 及电机内）：
更换周期同上
油缸
紧急供油箱
油冷却水系统
冷冻机维保（二）
冷凝器、蒸发器物理清洗、化学清洗
蒸发器一般只进行物理清洗
化学清洗时要注意除垢药液的ph值，一般控制在2左右
冷凝器要先物理清洗后化学清洗，先除去杂物后除垢
化学清洗时先加缓蚀剂，系统混合均匀后加除垢剂
化学清洗时间一般控制在4-6小时，根据起泡情况控制时间
注意环保排放：先中和后排放
除垢剂排除后要先加中和剂对冷凝器内残余酸液中和后加再预膜剂预膜，预膜时间一般24小时
检测PH值
冷冻机维保 （三）
压缩机、油泵、油加热器绝缘检测
各种控制器外观检查
温度传感器、压力传感器、压差开关等传感器校对
制冷剂系统验漏（一般用肥皂水）
主控箱