常州青龙生活区项目策划案.doc.doc

前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿,其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此, 公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上, 经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合, 得出这篇策划报告,以期为项目一期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分: 第一部分是市场调研的总结, 反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势; 第二部分是项目开发定位及投资分析报告, 对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析, 试图用排除法确定项目的市场定位; 第三部分是一期开发具体定位建议, 前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题, 本章讨论“如何进行别墅开发”,就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二○○二年十二月目录第一部分宏观篇一、常州概况 1、城市简介 2、区位、交通二、经济发展状况 1、经济发展 2、常州的开放经济 3、常州的工业、私营经济三、城市总体规划 1、城市结构 2、发展战略及目标 3、城市主要分区四、市政工程建设及拆迁改造 1、公共设施 2、交通 3、拆迁改造五、相关政策第二部分市场篇一、市场供给分析 1、市场供应量 2、市场需求分析 3、 2001 年常州房地产交易情况分布图 4、供求特征二、房产总体市场分析 1、人均居住水平 2、市场区域分布 3、产品总述 4、价格总述 5、去划总述 6、客源分析 7、市场总结与预判三、公寓市场分析 1、产品分析 2、面积分析 3、单价分析 4、总价分析 5、去化分析四、别墅市场分析 1、市场供应 2、产品分析 3、价格分析 4、去化分析 5、客源分析五、潜在竞争及走势 1、市场待开发地块 2、常州奥体花园项目分析 3、五星乡地块分析 4、市场未来走势第三部分项目开发定位及投资分析报告一、项目立地分析 1 、项目概况 2 、项目 SWOT 分析二、项目开发定位思路三、方案 A——纯多层社区开发方案评价 1 、总体定位 2 、市场可行性分析 3 、运作周期估计 4 、项目后续运作及品牌打造分析 5、潜在市场竞争分析 6、方案经济效益评价 7、小结四、方案 B——纯别墅社区开发方案评价 1 、总体定位 2 、市场可行性分析 3 、运作周期估计 4 、项目后续运作及品牌打造分析 5 、潜在市场竞争分析 5、方案经济效益评价五、方案 C——多层+别墅组合社区开发方案评价六、项目一期开发定位第四部分一期开发具体定位建议一、社区总体定位二、产品建议三、价格建议四、客源定位五、附加值建议六、营销时机建议第五部分结束语附1:主要别墅个案详表附2:推荐户型附3:项目调研工作进度控制表附4:青龙生活区项目工作组成员第一部分宏观篇一、常州概况 1、城市简介?常州简称龙城,是苏南地区经济、政治、文化中心之一。?地理位置重要, 连接上海、南京两大中心城市而居于正中, 与苏州、无锡齐名, 组成著名的“苏锡常”城市带。?常州有 2500 多年的文字记载,历来是郡府所在地,有“三吴重镇”、“八邑名都”之称, 是历史文化名城。 2001 年9 月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。?常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积 4375 平方公里,其中市区面积达 1864 平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市,常州构筑沿海第一集团大城市的雄心凸显。?现有人口 380 万, 其中市区人口 208 万( 包含 2002 年成立的武进区、新北区城镇人口), 原市区( 老城区) 人口约 100 万, 常住人口约 85 万人, 暂住人口约 15 万人。 2、区位、交通?常州地处江苏省南部,沪宁线的中部,属长江三角洲沿海经济开发区。?常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖,沪宁铁路、沪宁高速、 312 国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国家一类开放口岸,民航常州港有通达国内 20 多个大中城市的航线。二、经济发展状况 1、经济发展?常州是著名的工业城市,以纺织、机械、电子作为支柱产业,江苏新科电子集团、长江客车厂是其优秀代表。近年来以常州国家高新区为代表的高新技术产业开始崛起,已吸引包括世界 500 强在内的多家企业入驻。?常州处于苏南经济圈, 整体经济实力雄厚, 被列入中国城市综合实力 50 强和城市投资环境 40 优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后进入“中国农村经济实力百强县”。?常州私营企业比较发达,外贸出口活跃。? 2001 年底,城镇集体以上在岗职工平均工资 13108 元,城市居民全年人均可支配收入 9406 元。? 2001 年常州人均 GDP 达 2400 美元。?常州主要经济指标(表格)表 1 2001 年数据