经营性物业抵押贷款管理办法.doc

经营性物业抵押贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应商业地产市场发展需要，规范零售经营性物业抵押贷款业务的管理，有效控制业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规和 银行有关制度，制定本办法。
第二条 零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。借款人包括自然人和企业法人。
经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的营业用房和办公用房。
本办法适用于我行所属分（支）机构办理的零售经营性物业抵押贷款。
第二章 授信对象、条件和贷款用途
第四条 贷款对象
年满18周岁、贷款到期时年龄不超过65周岁具有完全民事行为能力的自然人；或中国人民共和国境内，经工商行政管理部门注册成立的企业法人（不包括房地产开发企业）。
第五条 借款人需同时具备以下条件
（一）自然人需同时具备的条件
1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；
2、借款人信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处置权；
4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结；
5、我行要求的其他条件。
（二）企业法人需同时具备的条件
1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；
2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；
3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，当期无逾期贷款或垫款；
4、能够出具股东（或董事会）有效决议书，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；
5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结；
6、我行要求的其他条件。
第六条 抵押经营性物业具备的基本条件
商业营业用房
已竣工验收合格，并取得房地产所有权证明；
属于成熟大型社区的底商或社区商铺、位置较好的临街商铺；或已经营多年并形成良好的商业氛围的商业街商铺；
临街商铺、底商或社区商铺已投入经营时间须在1年以上，商业街商铺投入经营时间须在3年以上；
房产为独立间隔式或独栋商铺；
房龄不超过25年；
优先选择金融机构及电信经营网点、国内外知名连锁品牌等租赁相对稳定的，及经营业态较为稳定，未出现长期空置的商业营业用房；
抵押房产须与我行经办网点在按行政区域划分的同一城市内；
房产证用途为办公，实际用途为商业的物业底层（不超过三层）视为商业营业用房业务处理；
不能叙作土地用途为工矿仓储、土地获取方式为划拨、房产证上用途为厂房的，以及用于洗浴、歌舞等娱乐性质的商业营业用房业务。
（二）办公用房
开办办公用房业务，须