《V深圳市房地产买卖合同（预售）＞示范文本》.doc

《V深圳市房地产买卖合同（预售）＞示范文本》.doc《V深圳市房地产买卖合同（预售）＞示范文本》
修订建议稿（第二稿）
二0 — 0年六月
修订说明
《深圳市房地产买卖合同（预售）》（2006版）合同侧重于信息披露，矫 正因信息不对称而引起的利益失衡；明晰双方的权利义务，平衡其利益关系；明 确具体操作，谨防由此引发纠纷。在此基础上，此次合同的修订主要侧重于以下 两个方面：一是根据置业者、开发商、中介商、司法界和媒体对2006版合同的 实施反馈，对合同原有条款进行修补和完善，对合同中部分语义模糊的条款进行 明确；二是根据2006版合同实施以來房地产相关法律的变更，对原合同不符合 当前法律要求的条款进行修订。修订建议如下：
共有部位和其他共用设施设备权益（合同第四条）
根据《物权法》的耍求，重新拟订了共有部位和其他共用设施设备权益条款。 关丁共有部位所有权的争论，是现实中导致纠纷的焦点问题Z-o原条款是根拯
《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条做出的约定。《物权法》出台Z后， 这样约定已经无法体现物权法的立法精神。新拟订的条款把原条款中的的“权益” 明确为“共有和共同管理权利” o
计价方式和价款（合同第五条）
对购房总价款进行了界定，明确购房总价款不包括购房环节产生的相关税 费。通过明确购房总价款的内容，有效避免买卖双方签订合同后对购房税费支付 问题的争议。
3•付款方式和日期（合同第六条）
细化了按揭方式付款每期的付款口期和付款金额，同时明确了买卖双方应为 按揭贷款办理方提供手续的义务。
原条款中多处出现“全部购房款”、“房地产总价”、“全部楼价款”等含 义相同而表述方式不同的用语，新条款统i使用“购房总价款”，和第五条保持 一致。
4•买方逾期付款的违约责任（合同第七条）
补充了卖方因买方不能偿还银行按揭贷款导致卖方承担担保责任时，买方的 逾期付款责任，增加了“采取按揭方式付款的，如因买方不能按借款合同约定按 期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方有权要求买方赔偿由此导 致的损失。”
新条款对原条款屮容易引起混淆和争议的术语进行了修正和统一，并增加了 对“累计应付款”的定义。
5•交付时间和办法（合同第九条）
入伙环节是现实交易过程中容易产生矛盾的环节Z—，产生矛盾的原因Z— 是部分开发商发岀的《入伙通知书》内容不明确。新条款明确了《入伙通知书》 的基本内容应当包括套内建筑面积、入伙办理期限、入伙手续办理地点等。
6•交付时的验收（第■一条）
验收和交付环节是引起买卖双方争议的主要环节么一。新条款增加了验收和 交付环节异议的处理问题，明确买方对卖方的书而答复和处理意见不满意的，可 以委托双方认可的建设工程质量检测机构检测，并经设计单位复核确认。
7•不可抗力（合同第十四条）
本条款增加引用了《合同法》对不可抗力进行了定义，增加了 “本合同中的 不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。
8•面积差异的处理（合同第十七条）
在原合同实施过程中，原条款屮的“实际套内建筑而积”常引起买卖双方的 争议，买方通常认为实际套内建筑面积等丁买方自行测量的面积。新条款增加了 实际套内建筑面积的定义，明确为竣工面积测绘报告确定的建筑面积°
9•销售广告、售楼书、样板房效力的约定
在原合同中未销售广告、售楼书、样板房的效力进行约定，到时部分带装修 交付的房产实际交付与样板展示房不一致，导致合同纠纷。为避免此情况的发生, 新版合同第十八条增加了对卖方的销售广告、售楼书、样板房的效力约定，明确 对卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确 定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买 卖合同的内容。
（合同第二十一条）
原条款约定了办理房地产证有共同办理、买方委托卖方办理、买方自行办理 三种方式，但把买方委托卖方办理方式和共同办理合并到一款，没有对买方委托 卖方办理进行明确约定。在实际办证过程中，买方委托卖方办理会涉及到证件资 料移交和税费支付问题，不约定买方应当承担的义务，可能导致卖方不能如期办 证。因此，新条款增加了买方委托卖方办理的办证方式，并明确了买卖双方的义 务。
11・延期办证的违约责任（合同第二十二条）
原条款明确了卖方不能按照约定期限办妥《房地产证》时，卖方的违约责任。 在实际丁作中，可能岀现买方原因导致卖方不能按期履行办证义务的情形。新条 款增加了 “因买方未履相关义务导致卖方不能按期办理《房地产证》的，卖方不 承担延期办证的违约责任。”明确了买方M当配合卖方完成办证手续的义务。
前期物业管理（第二十四条）
原条款主要根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订，该条例已经失 效。新条款根据《深圳经济特区物业管理条例》进行