国家税务总局稽查培训材料税务稽查案例房地产开发企业稽查案例.doc

国家税务总局稽查培训材料税务稽查案例房地产开发企业稽查案例
第三章房地产开发企业稽查案例
3-1
某房地产公司隐瞒收入偷税案
本案特点:本案税务稽查人员采取了多种方法,从多个环节和部门收集相关证据,对房地产行业收入的真实性进行了详细检查,检查方法运用合理,问题考虑周全,对行业检查具有一定的指导作用。
一、案件背景情况
(一)案件来源
2006年3月,某市地方税务局稽查局(以下简称稽查局)接到群众举报,反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中,拖欠税款60多万元,隐瞒收入偷税100多万元。
(二)纳税人基本情况
某房地产开发有限公司2000年12月登记注册,注册资本618万元,。2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目,并且三个项目都已完成施工。
该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收;土地增值税实行先预征、后清算管理办法。到2005年12月31日止,该公司未进行土地增值税的清算。
二、检查过程与检查方法
(一)检查预案
稽查局接到举报案件后,检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查:一是到主管税务机关了解税收管理情况。该公司开业以来,所开发的三个工程项目均已完成施工,共申报地方各税102万元,缴纳57万元,尚欠缴45万元。2003年、2004年和2005年近三个纳税年度,各只有一次申报税款记录,其他申报都是零申报,且其开发的B宾馆项目,从未申报缴纳税款。二是到房产管理部门了解销售登记情况。发现该公司开发的三个项目基本已销售,但多数未办理产权登记相关手续。检查人员初步认为该公司有偷税现象,迅速成立专案组,全面负责本案的查处。
(二)检查具体方法
13>.账面检查,发现疑点
检查人员在履行了相关的法定程序后,对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。通过检查发现,该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。针对这种情况,专案组决定抓住时机,报经市局局长批准后,实施调账检查。2006年3月28日,专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。
检查人员按工作内容分成两个小组,一组负责账面收入、预收款凭据记账联的金额、号码和售房合同中的面积、单价、金额等资料电脑录入,并进行对比分析;另一组负责到产权登记部门、购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比较,发现三个疑点:一是入账的收款凭据记账联缺号;二是收款凭据记账联金额与售房合同中的金额有差异;三是部分实际已售房但未发现销售合同,并且这部分销售房屋在账簿中没有收入记录。
,外围取证
根据三个疑点,专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。经过研究,专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。
检查人员首先对该公司会计人员进行询问,请她解释账上的三个疑点问题。会计人员反映:公司自开业以来,已换了两任会计,第一任会计已在一年多前辞职,现不知去向,以前会计上如何进行账务处理她不清楚。公司按揭销售的房屋有两种情况,一种是真实的销售,取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理;另一种是借亲友、及公司员工的名义销售,实际并没有真正实现销售,取得的银行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账,向税务机关申报纳税时听从法人代表的安排,其他的情况就不知道。检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现,要取得案件突破,关键是要突破法人代表。
当检查人员找公司法人代表进行询问时,法人首先将责任推到前任会计身上。但经过检查人员的摆事实、讲道理,耐心宣传,最后在事实面前,法人交待,公司另有一本代收水电费账,记录了部分售房尾款收入。专案组获得这一重要线索后,及时调取了该公司收款票据存根和代收水电费账簿,同时,责成该公司限期提供所有售房合同。
专案组将调取的收款凭据存根联号码、金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、金额电脑录入后,与录入的该公司账面情况合并进行对比分析,发现凭据存根、账面收入、售房合同三者还多处不一致,与其房屋销售广告、房屋平面图上标示的房源相比,还有部分店面销售合同、收入未如实提供。
专案组在进行询问、实地核查的同时,展开了外围详细调查。到城建规划部门调取了《房屋规划许可证》和《验收合格证》;到购房户了解购房付款和付款票据取得情况;到房管部门查阅了该公司销售房产办理产权证的情况等,发现该公司A花园“五号楼”11个店铺已办理了产权证,取得售房款93万元,而在该公司账簿上没有记录。
专案组再次对公司财务人员和法定代表人进行询问。通过讲事实、政策攻心,公司法人代表又交代了一些事情:公司开发的C大厦其中一部分