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商业房地产企业模式研究报告万科企业特别研究
2011年9月
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目录商业房地产概述商业房地产市场状况商业房地产模式分析商业房地产发展趋势分析附录：万科企业特别研究
商业房地产概述
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分，中国商业房地产主要有以下11种形式
种类
特点
种类
特点
百货类
多采用多层建筑，但很少超过六层
各类商品市场
如电子市场、电器市场、家具城等
超市类
通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化
娱乐类
各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等
家居建材
自行组装类
如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求
餐饮类
各种用于餐饮的房地产，形式多样
名品折扣专卖店类
在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高
购物中心
属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多
商业街类
在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高
底商
一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好
商品批发类
主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房
其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类
近邻型（小型）
社区型（中型）
都市型（大型）
超区域型（超大型）
超级型
7000M2
10-20家
20-100家
100家以上
150-200家
250-700家
5-10万
20万以上
50万以上
商圈辐射几百万至几千万人口
10分钟车程以内
30分钟车程以内

-7万M2
7万M2以上
主营日用品、食品
大型超市或批发商店
主力店为大型百货公司或批发店
100辆
500辆
1000-5000辆
5000辆以上
10000l辆
10-20万
主力店3-5家
10万M2以上
主力店3-6家，业态组合更加丰富
类型
出租面积
入驻商户
商圈内人口
商圈半径
主力店情况
停车位数量
商业房地产市场现状宏观市场情况市场参与者状况分析价值链分析
国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势
商机一：WTO承诺的保护期结束，2005年后，中国零售市场全面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市
商机二：根据商务部、建设部的《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》要求，各地要在04年底前，完成城市商业网点的规划，以城市经营为重点的商业形态建设，将成为城市未来建设的重点
商机三：城市化步伐加快。我15个百分点，随着我的提高和城市规模的扩大，新兴城市，特别是科技园区、工业园和卫星城的出现，作为城市形象的商业形态的规划和建设，将成为城市建设的重点
人均商业面积比较
城市化程度比较
商铺销售面积占房地产销售面积比较
资料来源：国家统计局统计快报
其次，政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇
购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市
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国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建
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商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合
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大型购物中心数量的增长速度将得到控制
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由购物中心全国市场五力竞争分析可知：购物中心竞争较为激烈
潜在的竞争者较多：现有的住宅开发商、国际房地产巨头、非房地产大型企业；大多实力雄厚
国家土地供应日趋紧缩
融资渠道单一，银行贷款条件严格
竞争者：跨区域开发商数量较少，但大多实力雄厚
各大型零售商和品牌店对开发商要求严格，存在共同发展的需求，侃价实力强大
品牌专卖店、超市、便利店数量众多
替代品
供应方
客户
潜在竞争者
商业房地产企业价值链和关键成功因素分析
立项
取得土地
规划设计
招标管理
工程管理
招商管理
商业管理
开发资金融资
流动资金融资
商业房地产价值链
业态组合
商业房地产关键成功因素
商业管理能力
所在商圈吸引力
自有资金实力/融资能力
规模
主力店/品牌店效应
招商能力
土地获取能力