大连保税区标准厂房.doc

大连保税区标准厂房.doc大连保税区标准厂房
资产评估技术说明
一、 概况
大连保税区标准厂房位于大连市保税区海星街3号，该房屋所有人为大连三星大厦 股份发展有限公司，已办理房屋产权证；土地为国有出让取得，土地使用年限为50年。 该项冃T 1994年建成，建筑面积为22668. 37平方米；整体成环型中部为露天区，建筑 结构为钢筋栓框架结构，钢筋栓独立柱基础，地下室部分为箱形基础，围护墙体为空心 砖墙；房屋层数，南北厂区为5层，，，宽25. 2米的标准厂房， 其东侧设有钢结构办公层；东侧办公区为11层，西侧办公区为3层，层高2. 7米，东 侧办公区设有一层地下室；配有电梯八部，并配有生产用动力供电系统。该厂房外墙贴 白色墙砖，内部墙体、天棚刮大白，水磨石地面，部分为水泥压光地面，室内为木制装 板门，铝合金窗，水电暖设施齐全。
二、 评估方法
结合该厂房的自身所具有的特点，在本次评估中对土地采用成本逼近法进行评估， 对建筑物采用成本法进行评估。
（一）土地使用权评估说明
宗地概况
该地块位大连保税区南门入口西侧，海星街3号，地理位置便捷，地号0522020, 土地证号115, 土地面积为8500平方米（房屋所有权证载面积），使用期限为50年，土 地用途为仓储、加T使用，委托方未提供土地使用权证。考虑到评估的可操作性，本次 评估中以房屋所有权证载面积为标准，按出让土地使用方式进行评估。
上述土地属于成熟的工业园区内出让用地，固本次对土地进行评估考虑土地交纳的 土地出让金取得费用、配套费用及实现土地用途的后续性开发成本、利息及开发利润、 土地增值收益，具体说明如下：
评估原则
客观、公正、科学、依法的原则。
估价机构秉持客观的态度，从公正的角度出发，利用科学的评估方法，依照土地的 相关法律确定岀土地的价格。
土地最佳利用原则。
城市土地具有多宜性特点，同一宗地在不同的利用方式下，地价差异较大，因此在 地价评估时，我们依据城市总体规划，结合宗地的区位条件及自身特点，考虑评估冃的, 以最有效使用为前提，合理确定土地价格。
替代性原则
具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而 趋于一致。即土地价格水平由具有相同功能性质的替代性的价格所决定；土地价格水平 是了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较所决定的价格；土地价格可通过比 较地地块的条件及使用价值来确定。
评估程序
根抑委托方提供的资料进行核查，做到不重评、不漏评。
通过现场勘察，了解该土地的现状。
进行市场调查、收集价格资料、确定土地使用权的成本；
对评估结果进行分析并做必要的调整，最后撰写评估说明。
评估过程及评估结果
对土地使用权釆用成本逼近法进行评估。具体步骤如下：
无限年期土地价格二土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
将无限年期土地价格修正为截至评估基准日时剩余年期土地价格。
土地取得费及有关税费
该土地取得费为大连保税区土地使用权出让价格，经查询大连市保税区管委会， 该区基础价格为40美元/平方米（50年使用权）， 元/美元，土地交易契税为4%,本次评估土地取得费约283. 62万元。
土地开发费
根据现场勘察，评估地块位于为大连市保税区的规模性工业用地