2021年实施交楼基础标准样板房核心制度.doc

实施交楼标准样板房制度
降低商品房质量通病
东莞市建设局
为深入提升商品住宅工程质量，降低质量通病和购房纠纷，切实维护消费者正当权益，确保房地产市场健康发展，依据目前房地产市场形势和相关法律法规要求，本局从今年5月1日起在全市范围内实施“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。因为本制度实施时间尚短，还处于探索和完善阶段，现进行简单总结，供和大家交流讨论，希能达成抛砖引玉效果，共同提升本省住房建设工程质量。
一、背景和目标
商品房预售含有通常产品买卖所不一样特殊性，就是在于其标是正在建设且还未完工，不能即时移交及办理房屋全部权登记商品房。在预售制度下，买房人只见图纸不见实物，交易双方“标物”（商品房）并不存在，相关商品房建筑质量、装修标准、配套设施及设备等关系着消费者切身利益重大事项仅靠开发企业提供售楼书和买卖协议条款来界定。能够说，购房者在完全信息不对称条件下进行了商品房交易。由此而造成了多年来商品房交易成了消费者投诉热点，房地产买卖协议纠纷成为影响社会安定原因之一。
自1998年以来，本市房地产投诉不停增多，尤其是20XX年10月以来，因为房价下跌造成相关商品房买卖纠纷数量更是大幅上升。据统计，在本市房地产投诉中，商品房质量投诉约占四成，其中大部分是对建筑质量通病投诉，如窗台渗水、墙壁开裂、墙面空鼓等质量问题。
在现在管理模式下，本局尽管花了不少力气对工程建筑质量进行监管，但质量通病却无可避免地出现，而且大部分质量通病是在房屋完工验收以后业主收楼时候才凸显。业主在收楼时候发觉房屋存在质量问题，或认为房屋未达成原来预期就会向我们投诉，我们才介入检验。另外，往往就算经过检验发觉只是很轻微质量瑕疵，购房者常常会出于多种考虑而不接收整改处理方法，给本局对房地产市场管理带来了困扰。
有见及此，本局在年初提出将今年定为“降低住宅工程质量通病年”，将降低商品住宅工程质量通病作为今年工作关键。我们认为要
降低质量通病和购房纠纷，一是要求各开发企业和施工单位高度重视质量通病问题，严格把好质量关，从施工源头上做好预防方法；二是要让购房者在预购商品房时，像买其它商品一样，对自己所要购置商品能有真实感受，就像买车一样，即使自己要买车可能还没有生产出来，但起码经过看样车知道自己要买车是怎么样。
今年3月，省建设厅房庆方厅长亲自带队到本市调研房地产市场发展情况时候，本局汇报了计划实施交楼标准样板房制度设想，得到了省建设厅领导重视和激励。以后，经过数次调研和讨论，本局出台并实施了“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。
二、具体实施方法
（一）操作步骤（具体制度见附件）
1、交楼标准样板房（以下简称样板房）制度要求房地产开发企业在商品房预售前，根据商品房销售协议装修标准和设计文件要求提前施工完成，以后用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参考标准。
2、样板房数量要求以同一期交楼标准设置一套，同时兼顾方便业主参考标准能够设置多套。样板房内各部位必需在显眼处明示建筑材料名称、规格，但不得使用
“高级”、“名牌”、“优质”等不确定字眼。
3、样板房施工完成后，开发企业在申办预售许可证前向本局提出检验申请，本局组织质监站和房管科进行现场检验，检验结果作为办理预售许可证及进行分户验收标准。
4、办理预售许可证后，不许可变更样板房。
5、样板房作为业主收楼对照标准，只能在开发企业发出收楼通知书满三个月及和样板房同一期商品房取得《商品房权属证实书》后才能撤销。
（二）多个注意事项
1、将此样板房区分于作为装修展示用“样板房”（我们将之定义为装修展示房）。装修展示房是开发企业为了吸引买家，往往进行了多种装饰甚至改变了原房屋结构以提升商品房档次，购房者看不到房屋原来结构和摆布，轻易造成误导而产生纠纷。所以，我们要求通常设置装修展示房户型，必需相对应设置样板房，让购房者能清楚知道自己能买到商品房模样。
2、要求开发企业及施工单位要严格按图施工。在本局对申报设置样板房项目进行检验过程中，发觉不少开发企业没有根据设计图纸进行施工，关键表现在水电安装不到位、卫生间排水系统存水弯没有安装、厨房和卫生间墙面防水层设置高度不够等等。开发企业解释是部分做法是通例，就算按图纸做好了业主在装修时候通常会废弃重新做，反而造成浪费。我们认为作为样板房应该要按图施工，至于交付楼房具体条件就由开发企业和购房者另行约定。
3、要求开发企业和施工单位严格根据建筑规范、紧紧围绕买卖协议附件装修标准进行样板房施工。由此，我们制订了指导，要求开发企业按买卖协议所附装修标准进行设置及标识，不提倡提升标准，做得过于精细，以免施工单位不能在全部房屋保持相同施工质量，同时避免以后业主收楼时可能产生更多吹毛求疵纠纷，反而造成和初衷相背离后果