2021年鄂尔多斯商业地产调研研究报告.doc

一、在售/待售商业物业调查分析
物业名称 大兴国际购物公园 项目位置 如意街北侧，紧邻民生广场
开发商
鄂尔多斯市大兴房屋开发
策划企业
深圳民邦运行机构
广告企业
深圳市天爱广告
物管企业
大兴企业自己管理
项目定位
Shopping Mall 欧陆风情步行街
经营定位
开盘时间
20XX年8月
开业时间
20XX年8月20日
建筑特点
三层，步行街，砖混结构
施工进度
已经开业
建筑参数
占地面积 2万平米 建筑面积 5万 使用率 60% 层数 三（四）
铺位参数
单铺面积 40—150平米不等 开间进深 5*8、5*10、6*12
对外租金
1F：45元/平米 2F：20元/平米
3F：11元/平米
空置率/楼层/总面积
15%，三（四），总面积5万
销售情况
20%
招商情况
85%
经营情况
经营情况较差，大部分商户关门停业
管理费
临时不收取管理费
营销策略
一楼：A、； B、C、； D区8000元/平米
二楼：A、E区8000元/平米；B、C、F区6000元/平米；D区3000元/平米
三楼：A、E区4000元/平米；B、C、F区2500元/平米；D区1800元/平米
四楼：B区配送中心
项目优势
1、紧邻关键商圈，区域商业气氛很好；
2、和专业策划代理企业合作操作项目；
3、规模比较，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall，引入新商业概念；
4、建筑形态比较新奇，利用了导视系统，部署了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐方法；
项目劣势
1、后期经营管理不善，直接影响了项目标运行，造成大部分商户或商家关门歇业；
2、处于关键商圈多个大型商业夹击之下，即使能够共享其人气，不过短期内肯定受到一定影响；
3、项目整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以“迷宫”感觉，不利于消费者购物；
综合点评
1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了85%，当初现在因为经营管理不善，造成大部分商家关门歇业；
2、定位不准：未能有效地抓住目标用户群，包含有效地投资者和消费者；
3、营销推广、运行管理：整体营销推广策略和商业运行管理不到位，造成项目处于尴尬境地（5月再次开启），经营情况不佳肯定影响投资者和消费者信心指数，不利于项目标后续发展；
4、整体布局、结构混乱，大部分消费者称其为“迷宫”，导视系统和连廊、走廊等立体交通网络没有处理好，不利于吸引消费者前来购物，一样因为布局不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、休闲于一体体验式消费；
5、引入全新商业形态——Shopping Mall，提倡体验式购物，同时硬件配套也打破了该地域商业创业模式，这是一个创举，将会影响到大家传统消费习惯和思维；
6、曾经和专业策划企业、广告企业合作，房地产开发正在走专业化道路，能够提升企业竞争力；
7、采取招商、销售互动模式，以招商促进销售，用固定回报方法降低投资者风险。
二、专业市场及专题市场发展概况
鄂尔多斯是传统工业化城市，有着丰富资源、能源优势，第三产业是其经济发展软肋，伴随经济深入发展，这种劣势凸显出来，政府主动进行产业结构调整，优化三次产业比重，关键发展第三产业，尤其是商贸零售业得到了很大程度发展。
在鄂尔多斯商业发展今天，商场、百货、超市、步行街等商业形态已经发展到了一定水平，不过其它专业市场和专题市场发展稍慢，就现在市场情形来看，当地专业市场、专题市场只能够说是初具规模。
家居装饰建材：鄂尔多斯家居装饰建材行业发展还刚刚起步，有少许家居、家俱类专业市场（和木家园、双剑家私广场、福格家居、民生家俱城），这种专业市场是小规模经营，档次不高，经营管理比较差，无法面对猛烈市场竞争，伴随外来家居装饰建材商家冲击，肯定面临困局，接收市场洗牌；另外有相当一部份家居装饰建材是以散户经营方法，档次低、质量得不到确保，将会影响到整个市场发展。
家电类：现在家电类专业市场有有同利家电和华研家电市场，福海集团下属福海家电等少数几家小规模市场，市场占有量比较小。大部分家电类产品集中在部分大型商场和购物中心，商场利润通常较高，市场不景气。这些本土家电市场，缺乏像国美、苏宁这些全国家电巨鳄扩张实力，市场不可避免要遭遇全新洗牌。
通信类：在准格尔北路，伊金霍洛街以南，有少许通信产品、器材卖场，关键还是以电信、移动、联通等运行商为主。
综述：整个鄂尔多斯专业市场还处于起步阶段，