2021年青城山专项计划案.doc

前 言
别墅市场升温及青城山休闲产业兴起为成全部楼市注入了一股活力。本案在青城后山深处，以独立别墅、联排别墅为主体，挟青城山自然美景，拥有800亩至千余亩宽广天地。以此为基础，本案必将成为最受关注楼盘之一。
作为专业营销代理企业，能有幸参与这一成全部房产史上重大个案，我们感到如履薄冰，责任重大。下文将从市场分析、项目分析、投资回报分析、策划销售方面提出我们见解，供贵企业参考。
在此，谨对世宇企业给这么机会表示由衷感谢！
A房产策划销售
20XX/2/7
别墅：在郊区或风景区建造供休养用园林住宅。
——引自（现代汉语词典）
目 录
序言
市场分析
大市场环境
成全部别墅及小型住宅市场特征
青城山区域市场特征
产品分析
本项目概况
本项目关键制胜点
本项目优劣势分析
投资回报分析
建筑成本
销售成本
市场价格估计
投资回报计算
策划销售
本项目策划关键
销售准备工作关键
推盘时机
造势运动
市场分析
大市场环境
1、利多原因
政府坚持以扩大内需牵动经济，采取多种方法激励消费者购房、购车，而且伴随基建规模化发展，一轮又一轮富有阶层将源源不停地产生。
b、，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
利少原因
WTO加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接表现出这一点。
股市动荡，即使有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来风险。
成全部别墅及小型住宅市场特征
二环路以内小型住宅
以浣花风景区为代表市中心小型住宅，表现出黄金位置全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见一个词，它正确反应了这批 楼盘全部内涵。但除此之外，这类住宅别墅特征很牵强。
二环路和三环路之间小型住宅
锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活和内地居家现实生活巧妙结合，满足消 费者一个折中高品质居家生活梦想。不足之处于于，它们仍然不能宁 静致远，过于喧嚣，而且容积率偏高。
成全部近郊小型住宅
从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅全部拥有一定市场，它们宣扬最大卖点是环境，只有好环境才能实现真正豪华别墅生活方法。但到现在为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲人工湖，青城高尔夫山庄人造高尔夫球场。其中较成功“芙蓉古城”，以成全部本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方法，取得了大众青睐。即便如此，它过多人造景观和大杂烩式排布和高级住宅风范相去甚远，更谈不上豪华享受。和本案国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。
青城山区域市场特征
用户群体
企事业机关单位灰色收入人群
中产阶级
企业、企业等单位自用
文化、艺术、体育圈人士
产品特点
别墅和联排、公寓相结合，套型从60m2—300m2丰富多彩
主推环境优势
强调休闲生活方法关键性
在宣传中把渡假和投资结合
均居于青城山脚下，借势发挥有近山楼台之优势
3、青城白鹭洲，中国青城，高尔夫山庄比较
占 地
430亩
单价（元/ m2）
物管（元/ m2）
付款方法
公 寓
60~106m2
1600—1800
1
七成20年
联体别墅
130~160m2
2600

独立别墅
360~400m2
2700—3100

青城白鹭洲
中国青城
占 地
800余亩
单价（元/ m2）
物管（元/ m2）
付款方法
公 寓
30—70 m2
1960元/ m2
/ m2
七成20年
联体别墅
180—200 m2
未 定
独立别墅
200—380 m2
未 定
高尔夫山庄
占 地
400余亩
单价（元/ m2）
物管（元/ m2）
付款方法
公 寓
三期暂未定
未 定
2—3元/ m2
8成30年
独立别墅
207—398 m2
70—200万/幢
注：装修为全清水
项目分析
本项目概况
在距青城山山门约10分钟车程青城外山（后山）上，住宅部份占地800亩，另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域，600亩一块，建造豪华型别墅，每2-3亩为一幢，，售价约80-90