连云港市新浦区商业地产市场分析.doc

连云港市新浦区商业地产市场分析
连云港市新浦区商业地产市场分析
一、调研项目
1、万润商业街
项目介绍
万润商业街是万润房产『新港城』项目中一个重要的组成部分,共计投资23>.2亿元。
交通:万润商业街(龙河路与陇海东路)主干道龙河路北通解放路,南达海连路,是市飒中心南北畅通的干道;陇海路向西与港城商业中心步行街贯通;与解放路商圈、华联商圈连接成连云港市商业大黄金圈。
景观:一期万润商业街全长257米,街面宽达30米,外墙面、地面采用进口花岗岩及其他高档石材建造。沿街共有5部自动电梯直达二楼,人行天桥横跨街面。
格局:万润商业街以时尚专卖店为主营格局,结合人文社区的商业要求,汇集了品牌服饰、艺术生活、婚庆美容、居家生活、运动休闲等经营品种。
设施:万润商业街作为“新港城”这一巨型工程的核心工程,机电设备监控消防系统,有线电视、纯净水同步配备到铺,并聘用专业的物业管理公司为顾问,同时,还将组建专业的经营管理公司。
地理位置
沿龙河北路和陇海路
项目定位
休闲,娱乐,文化于一体
开发商
江苏万润房地产开发公司
销售电话
0518—85465777
开盘时间
一期2003年
商铺层数
一期3层;二期1层
商铺面积
一期100—140㎡;二期130㎡
尺寸
开间:8米左右,进深:14米左右,
销售价格

一
期
一层:/ ㎡

二期

一层:/ ㎡


二层:4600元/ ㎡




三层:3700元/ ㎡


销售进度
该项目03年就开始销售,目前售馨;二、三层即买即租
年租金
一期:一层为9万元左右,2、3层为2万元左右。一期:一层为65元/ ㎡·月
投资回收
年限:12年左右;

,可以看出,前三年只需每月贴现345元。

投资支出(元)
投资收益(元)

总价
首付
月供
月平均租金
租期
每月贴现

446855
226855
2485
2140
3年
345
按揭贷款
首付:50%,年限:10年左右
业态统计
一期一层:休闲、娱乐设施,有酒吧、饭店,发廊,装饰店,体育休用品专卖,KTV(连2、3层)

一期二层:康美乐健身俱乐部,网吧,培训中心,办公室,售楼处,技术学校,东部王朝KYV,联邦、名人足疗中心,克丽提娜、名角等护服中心

一期三层:健身房,美体美容中心,培训中心,辅导学校,舞蹈学校,水月琴坊等

二期男女品牌、休闲、流行服饰,皮鞋,樱花厨卫精品店,在水一方美容美体生活馆,野外旅行用品
项目评述
万润商业街地理位置较好,目前一期处于销售尾声,大部分商家已经开始营业,入驻率高达90%,业态集中在娱乐休闲酒店等第三产业,尤其是酒吧,形成了连云港酒吧一条街。二期出租率高达95%,业态集中在服饰行业。

优势:
■□陇海步行街向东和万润商业街即将连接起来,对万润商业街的发展起到很好的拉动作用;
■□交通: 依托通灌路、陇海路、解放路等城市主干道,多条公交车经过,邻近汽车站。
■□品牌:万润是连云港市知名企业。

劣势:
■□商业街的氛围还不浓;
■□租金较高;
■□商业街经营状况不是很好,三年包租后,服饰业态很难控制。
2、东经·SOHO公馆(东新绿苑)
项目介绍
东经·SOHO公馆地处新浦区三条商业大动脉通灌路、民主路和解放路的交汇处,随着通灌路和人民路的即将沟通,通灌路将成为首条沟通连云港市南北区最便捷的通道。
东经·SOHO主要由沿街商铺和办公自住型公寓组成。整体有六层,顶楼有部分阁楼。其中一、二层为沿街商铺,都是全部框架结构,开间为4—8米、进深为16米的可自由分割铺位,,,95%的超高得房率。三至六层为办公自住型公寓,同样为框架结构,拥有3部电梯,采用彩铝中空铝合金高档建材,打造城市核心圈
“带电梯多层”高档公寓。
东经·SOHO公馆紧邻百货大楼,东方大厦、轻工商场等大型商场,市机关幼儿园、六一幼儿园、建国路小学、拢东中学比邻而居,与市第一人民医院与之一街之隔。
地理位置
新浦通灌北路188号人民医院北侧
项目定位
1-2层为沿街商铺;3-6层为办公自住型公寓,面积38 ㎡、48㎡
开发商
连云港东经房地产开发公司
销售电话
0518—85457888
开盘时间
05年
商铺层数
2层
商铺面积
60—3