土地出让金及计算方法.doc

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土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，
土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、 廉租房、配套房等项目， 以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者， 按规定向受让人收取的土地出
让的全部价款（指土地出让的交易总额） ，或土地使用期满， 土地使用者需要续期而向土地
管理部门缴纳的续期土地出让价款， 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者， 将土
地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法， 地面价为每平方米土地的单价， 即
以出让金总额除以土地总面积； 楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价， 即以出让金总额除
以规划允许建造的总建筑面积。 投资者往往以楼面价来计算投资效益。 因为地面价不能反映
出土地成本的高低， 只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算， 才有可比性， 也易于估算
投资成本， 进行估算投资效益。 一般认为建高层可摊属地价， 实际上并非如此。因为土地出
让金是按建筑面积计收的。
南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。 以前，一套售价 10 万元左右、
5 年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近 3000 元，而现在要补缴土地出让金，
就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。
解读：冯晓锋解释说， 网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价， 每个网格点为
200 米× 200 米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价
最低值在沙井一带，为 188 元 / 平方米，最高值在南湖一带，为 1100 元 / 平方米。上市房屋
不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值 188 元 / 平方米
计算。
公式：补交土地出让价款（元） =网格点 楼面基准地价 （元 / 平方米）× 容积率 修正系数×10%×上市房屋 建筑面积 ×年期修正系数
举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，
该房屋房产证上的建筑面积为 平方米，土地证上记载的土地面积为 平方米，剩余使用年限为 69 年，则需补交土地出让价款计算方法如下：
经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为 511 元/ 平
方米；容积率为，容积率修正系数；剩余使用年限为 69 年，年期修正系数 . 据