2010年8月房地产新政百日扫描报告_35页.doc

新政百日汇编
背景和目的
政府态度
开发商态度
新政百日面面观
社会反响
核心问题关注
一、背景和目的
2010年“两会”后,中央调控房地产明显加大了力度。4月14日以来,国务院房贷新政重拳出击,推出了一系列的房地产调控政策。新政策规定:对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%(简称首套房贷政策)。 对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,(简称二套房贷政策)。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款(简称三套房贷政策)。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷。
房地产新政颁布至今,已有百日。新政的影响究竟有多大,将来的走势会怎样现在还不得而知。但是这百日以来新政背景之下的楼市、开发商、政府及社会各方面都有各自的应对及见解,下面重点从开发商、政府、社会三个方面对新政百日的楼市现状进行了汇编,希望能够了解购房者对这些政策的支持度,开发商的态度和应对措施,分析这些政策对平抑房价的影响力,以及各方之间如何进行博弈。
二、政府态度
总体趋势
新政解读之价格变化
从目前的政策来看,政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心,房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用,预计年中会有阶段性的价格调整,趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓,投资反应会略微滞后。
目前,主要城市成交量显著下降,新房价格未见明显松动,但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市,或提高老项目的促销或推广力度。
根据相关数据,新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。2010年5月6日,;万科、中海、保利、绿城、金地等代表房地产企业虽未公开表示是否降价,但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形成的集合优势,调整开盘计划来保持价格的竞争力,应对市场变化。此外,代表房地产企业也纷纷表示密切关注市场形势变化,根据客户需求确定价格。
新政解读之成交量变化
国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式,内容涵盖增加,如果2010年土地供应计划能全部实现,政策执行到位,必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里,土地市场将出现重大调整:土地供应显著增加,企业拿地更趋理性,部分热点城市地价溢价水平显著下降,招标方式得到更多应用。
完善经营性用地出让方式,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”的出让方式,成为政府调控的重点手段,而北京5月出让的9宗住宅用地,有7宗采取一次性报价的招标方式,仅2宗采取挂牌方式。可以预见,在房价过高、上涨过快的城市,招标将成为主要的出让方式。
由于一线城市的土地越来越稀缺,越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市,以万科为例,2010年至今,万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地,其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市,一线城市仅在上海拿下3宗地块。
官方表态初见成效
7月15日者提问时,如此描述房产新政:从政策实施的效果来看,已经初见成效。初见成效表现在多个方面:6月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点,北京、上海、深圳、广州等28个城市房价均告下跌;开发贷和个贷明显收紧,%%,个贷从前几个月的逐月累计增幅超过100%%;土地市场稍许降温,二季度全为2756元/平方米,%至5%不同程度的回落。
近段时间,包括公租房在内的保障房市场利好不断:重庆宣布未来三年兴建3000万平方米的保障性住房;北京年内拟新开工的保障性住房1500万平方米;厦门、深圳、天津、福州、常州5城市2008—2012年共规划筹集公共租赁住房20万套……在各地保障房规划之下,住建部近日重申,年内一定要完成580万套保障性住房的任务。
政府的种种举措显示了实施大规模保障房计划的决心,而一些知名房企的动向则给该计划增加了更多的可期待度。据报道,包括绿城、滨江、万科、绿地、远洋地产等在内的大型房企,实际上已经在产品线等方面做出了调整,悄然布局保障房建设,部分房企已经在全方米保障房。
将“去房地产化”作为经济改革的重要方向
在房地产新政实施的百日以来,政府的态度十分明确及强硬,声明要将“去房地