2021年祥福雅居.裙楼商业全程策划营销执行报告.doc

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全程策划汇报之
营销实施汇报
深圳市福田房地产开发企业
周总台鉴：
承蒙信任，本企业很荣幸地向贵企业提交“”商铺营销实施汇报，供贵企业决议时鉴！
依据市场调查分析工作，本企业就“”商铺进行了专题市场调研，和项目周围市场及相关业态进行了综合分析，并结合本企业专业人员策划代理经验所完成。
但因为时间和资料限制，未必能全方面周详对项目全部细节全部考虑在内，本企业期望在凭借贵企业强大实力和双方务实求是基础上，使本案愈加完善，以达成使项目商场成功招商（销售）目标。
因为项目包装推广引致最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有以前期就引入市场见解、明确市场需求来研究项目招商（销售）推广每个细节，才是招商或销售成功前提确保。
本企业诚意期望能和贵司携手，经过双方共同努力就“”商业项目操作达致圆满成功。
专此送达，顺致商祺！
深圳市同致行物业顾问商业部
二○○三年六月五日
目 录
第一章 片区概况
一、片区概况………………………………………………………………………1
1、笋岗片区范围
2、商圈人口数量
二、片区商业分析…………………………………………………………………1
1、项目商圈情况
2、片区商圈业态分布
3、片区商圈关键商场
4、片区功效定位及划分
5、片区商业用地计划
6、片区道路定位及改造
第二章 市场定位
一、项目概况……………………………………………………………………6
二、项目SWOT分析………………………………………………………………7
三、项目定位……………………………………………………………………8
1、定位标准
2、项目定位
3、形象定位
四、项目价格定位………………………………………………………………10
1、租赁价格定位
2、销售价格定位
五、项目目标用户定位……………………………………………………………15
1、承租方定位
2、投资方定位
第三章 营销战略
一、整体战略………………………………………………………………17
1、价格策略
2、包装策略
3、推广策略
4、宣传策略
二、销售模式分析比较………………………………………………………21
1、整体销售
2、分割返租销售
3、一楼分割正常销售 三楼分割返租销售
4、首期送两成半销售
三、阶段性营销策略…………………………………………………………29
1、内部认购阶段
2、强销阶段
四、招商策略………………………………………………………………..32
1、卖点整合
2、招商模式比较
3、招商阶段性策略
第四章 开盘前期准备工作
一、销售准备……………………………………………………………...36
1、场所准备
2、物料准备
二、广告计划……………………………………………………………… 37
1、报纸广告
2、报纸软文
3、车体广告
4、楼梯条幅
5、杂志
第五章 销售招商预算
销售招商预算………………………………………………………………39

第一章 片区商业概况
一、片区概况
1、笋岗片区范围
北到泥岗路，南到笋岗东路，西到红岭北路，东到洪湖西路。
2、该商圈人口数量
（常住人口/暂住人=1/），伴随房地产和区域居住环境改造，。
二、片区商业分析
1、项目所处商圈情况
(1) 本项目标一级商圈以项目所在地为中心，15分钟步程为范围，划分为笋岗村和田心村，该商圈属于“居住小区级”商圈。
(2) 笋岗片区其它区域为辐射二级商圈，该商圈属于“局部区级”商圈。
(3) 笋岗片区在红岭北路西侧，和罗湖区一脉相承，和福田区八卦岭片区又一衣带水，所以将罗湖区和福田区列为三级商圈，该商圈属于“市级”商圈。
2、片区商圈业态分布（见下表）
(1) 关键业态分布列表
街道
关键商业业态
关键商户
租金
（元/㎡）
公交
宝
岗
路
超市、酒店、餐饮、会所、银行、药店、邮局
华润超市、友谊商场、民润超市、田心酒店、笋岗酒店、麦当劳、三九会所、万事达会所、工行、农行、中行、深发展、一致药店海王星辰
1F： 120-200
大巴：18、212、371
小巴：507
宝
安
北
路
家居、建材装饰、汽车展销、汽车美容养护、文具、玩具礼品、五金、餐饮、银行、旧货市场
香江家私、金海马家