别墅产品定位与规划设计建议课件.ppt

产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败
我们深信：好的产品，就是成功的一半
2020/12/23
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别墅产品定位与规划设计建议专业版
一、上饶别墅市场概述
1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多；
2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势；
3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；
4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；
5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质；
6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次；
7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀；
8、别墅产品去化速度相对平稳；
9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大；
10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；
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二、项目规划条件
用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）
建筑性质：低密度住宅
容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，。
用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。
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三、产品类型建议
200亩占地，，可建面积为93000㎡
可建面积：93240㎡（）
200亩*666㎡/亩*=93240㎡
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产品类型
产品数量
主力户型
面积
单价
总价
独栋
80幢
350㎡/幢
28000㎡
2300元/㎡
6440万元
双拼
50套
260㎡/套
13000㎡
2000元/㎡
2600万元
联排
90套
220㎡/套
20000㎡
1800元/㎡
3960万元
叠拼
160套
200㎡/套
32000㎡
1600元/㎡
5120万元
合计
390套
/
93000㎡
1907元/㎡
18120万元
原设想：
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产品类型
产品数量
主力户型
面积
单价
总价
独栋
140幢
350㎡/幢
50720㎡
2300元/㎡

联排
28套
260㎡/套
7280㎡
1800元/㎡

叠拼
175套
200㎡/套
35000㎡
1600元/㎡
5600万元
合计
343套
/
93000㎡
1997元/㎡
18576万元
由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：
调整后：
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1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；
2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排；
3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；
4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广；
5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；
6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；
7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现；
8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜；
9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力；
10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；
（18576万元-18120万元=456万元）
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项目名称
独栋（比