青岛市南区燕儿岛路项目可行性研究报告.doc

青岛市南区燕儿岛路项目可行性研究报告
编制单位:青岛中建紫锦房地产开发有限公司
编制日期:二零零九年八月二十三日
目录
5一、项目概况

地块位置、素质及现状
周边环境
市政配套设施
项目宗地分析结论
、项目获取方式
、项目投资主体
、实施方式
14二、市场调查
青岛市城市经济发展情况
青岛城市的规划发展方向
青岛市土地市场状况
青岛市房地产市场状况

市场调查结论
39三、开发规划和营销规划


开发方案的初步设想
计划开发期
项目的优劣势分析
目标市场的确定和开发定位
48四、项目经济分析

(售价以整盘均价计算)
、内部收益率及投资回收期
、资金来源与运用
50五、风险分析





52六、结论
、基本结论
、存在的问题
、投资建议
、竞价策略
57七、附件
:成本与盈利测算表
:投资支出与资金筹措计划表
:借款还本付息计划表
、附件四:资金来源与运用表
、附件五:现金流量表(全投资)
、附件六:现金流量表(自有资金)

一、项目概况


地块位于燕儿岛路与江西路交会处,总占地63亩。地块原属青岛工人疗养院用地,青岛工人疗养院隶属于山东省总工会。从2000年起,疗养院因为连年客流稀少,已经全面关停。疗养院拟通过土地拍卖获取资金,解决目前职工的工资及安置问题。目前土地已经被青岛土地储备中心收储,预计2009年9月末将以拍卖形式出让。土地出让金将100%返还青岛疗养院。

目标地块为国有土地,用地性质为住宅用地,土地使用权70年。

目前已经被青岛土地储备中心收储,待公开市场以拍卖方式出让。
地块位置、素质及现状

宗地原址为青岛市工人疗养院,位于市南区燕儿岛路、江西路、古田路的围合区域,近青岛CBD商圈。宗地距海岸1公里以内,距离香港中路200余米,受CBD核心商圈和青岛金色海岸双重辐射,地理位置非常优越。

宗地西邻燕儿岛路,东临古田路,南到泉州路保留建筑,北至江西路保留建筑。

,。

目前,宗地内大的树木较多,主要有法桐、银杏、雪松、桂花、紫蔷、黑松、花杨、水杉及其它树种。

地块呈西南-东北走向,东西宽218米,南北长236米,形状不规则。

宗地地势北高南低,高差12米,可为项目建筑规划及景观设计提供便利。

地质水文状况不详,待进一步勘察。

现宗地内有较多的绿化树木、植物,为项目造景提供了先天优势;宗地距离海岸仅1公里,具有得天独厚的海景资源。

地下建筑物基础、各种管线情况不详,待进一步勘察。
周边环境
地块地处青岛CBD商圈,周边各类配套高档,商场、酒吧遍布,内容丰富。海湾、公园、广场等景观要素遍布周边。地块向南2公里是青岛市前海风景区的主体,由西向东包括:团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾、浮山湾,自然风光优美。风景区内八大关、五四广场,中山公园、北京奥帆赛基地等是青岛标志性的旅游观光之地。

项目地块原属青岛疗养院,虽地处闹市区,但周边香港花园等大型成熟居住社区环绕,城市噪音被自然隔断,闹中取静。宗地上多年生大树林立,周边树木葱郁,绿化较好,自然环境优良。

宗地上保留有建国初期前苏联建筑,具有很深厚的文化底蕴。而宗地西侧有青岛大学城,又具有了优越的现代人文环境。

交通非常便利,项目分别被西侧的福州南路、南侧的香港中路两条城市主干道环绕。项目周边公交线路较多,居民出行便捷。

该项目生活配套完善、层次丰富。地块处于青岛市主城中心商务区,尽享城市最优质的公共景观资源以及都市级最完善的商业、生活配套设施。商业、银