青岛裕龙集团山东路项目策划报告.doc

青岛裕龙集团山东路项目策划报告
通过一段时期以来的深入沟通交流,彼此双方对项目有了更深层次的理解,也达成了诸多共识,无论从项目本身、企业本身还是从业者本身来讲,我们都需要一次有效的突破,唯有突破,才能实现创新,才能取得项目运作的真正成功。
所以,我们本次报告的一个主题就是
写在前面
让我们一起
自我
● 1993年,裕龙打出了创业者的第一面旗帜,此后,裕龙每四年一个台阶,1993—1996,1997—2000, 2001—2004 , 2005—2008成为企业跨越式发展的关键时间节点,见证裕龙腾飞
●随着裕龙国际中心的开发建设并投入运营,裕龙房地产迅速成为集团新的经济增长点,此后,裕龙润邦小区作为强化房地产专业化运作能力的试金石开展得如火如荼,裕龙房地产进入一个全新的发展局面
产业突破,房地产不但要成为集团主业,并成为集团新的、最强劲的利润增长极。
形象突破,突破裕龙国际中心的成就,打造房地产业新的标杆产品
最大的挑战是自己,心无界,自突破
心有界,突而不破
心无界,不突自破
市场
市场研判
青岛房地产市场状况
四方区房地产市场状况
区域楼盘动态
政策走势
2010年6月至2011年6月青岛市商品住宅供求情况比对
2010年6月至2011年6月青岛市商品住宅供应量比对图
2010年6月至2011 年6月青岛市商品住宅成交面积走势图
6月供应量上升为881>.02万平方米,比5 ,%,%。,%,%。
6 月份成交与5 月相差不大,同比有上涨趋势。
供应量增加明显,成交量涨幅较小。供过于求的情况在3月份出现后, 6 月市场供求比重上升为1:,供过于求成为近几个月的市场常态。
青岛房地产市场状况之住宅供求
2011 年4 月至2011年6月青岛市商品住宅成交面积比对图
2011年4月至2011年6月青岛市商品住宅成交价格比对图
2011年4月至2011年6月商品住宅区域成交面积比重对比图
分面积段看,60—90平米房型仍是市场需求的主力
从单价区间上看,8000元以下产品成交占比逐步下降,10000元以上产品占比呈放大趋势,拉动成交均价上扬。
分区域看,四方区成交量占比放大明显,区域优势被广泛认同。
青岛房地产市场状况之住宅分项指标
2010 年6月-2011年6月青岛市商品住宅成交均价走势图
2010年6月-2011年6月青岛市商品住宅成交均价同比走势图
2010年6月-2011年6月青岛市商品住宅成交均价环比走势图
成交均价近8个月偏离单价10451的高点,呈现振荡态势;
成交价格在政策面趋紧,成交量未放大的情况下,成交均价同比上升40个百分点,显示出商品住宅价格的坚挺。
成交价格环比情况:环比涨幅不断收窄,价格上升动能不足,而下行空间有打开迹像。
青岛房地产市场状况之住宅价格走势
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办公市场供应量呈下降态势,成交量、成交价格相对稳定;
商业市场供应平稳,而成交量和成交均都呈现上扬态势;
商办由于不在限购范围内,上半年商办市场表现活跃。
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青岛房地产市场状况之商办成交分析
商业用房
办公用房
近9个月以来,四方区住宅成交均价一直维持在万元左右,4月份以来,成交均价连续攀升,6月份冲破12000元/m?,达到近9个月来的高点;
2011年以来,四方区住宅成交量连续放大,但成交总量仍维持低位徘徊,有价无量,市场情况并不乐观
从供求上看,受政策打压,观望气氛影响,上半年开发商推盘并不积极,供求关系相对稳定,而随着下半年推盘速度的加快,政策面的继续收紧,供大于求的压力随时来临。
四方区商业用房表现抢眼,成交量活跃,成交价格高歌猛进,6月份30000元的成交均价创出新高。
四方区办公用房不愠不火,无亮点可言,这与四方区传统的地理位置有关,办公氛围短期内难以形成,并且多数开发商打擦边球,将结合办公与居住功能的公寓产品推向市场以规避市场风险,获取最大收益,这也进一步提示单纯办公用房风险性较高。
四方区房地产市场状况之住商办成交分析
青岛市场逐步向好的表象之下,政策却并未有丝毫放松,相反呈现紧逼态势。。。。。。
限购令对青岛市场需求的抑制力度尚未放缓,调控的矛