青铜骑士2010年成都万科丽都城推广方案.doc

青铜骑士2010年成都万科丽都城推广方案
万科丽都城
——丽都新城推广方案——
——战略——
一、我们面临怎样的核心问题?
统观项目价值,利好多多:
得天独厚的青城山地理位置:新青城从这里开始;快铁第一站!
生态人文
政府重点规划创意产业软件产业高科技基地
集中综合体一切配套所需
结合民族和世界风格的建筑特色、社区规划理念
目标明确功能清晰的功能规划布局
。。。。。。
但是,价值点没有找到突破与整合,无异于没有组合的机械零件
要整合这艘大型航母,需从解决问题开始
现在综合体三大部分面临如下核心问题:
1、住宅园区,2期才动工(少量90公寓会先行启动外),
规划好、产品好、资源好,我有人有
2、产业园区有政府意识,个性化特色,
但消费者必须一次性付款,将是销售上的巨大瓶颈
3、商业园区面积在青城山片区很了不得,商业在工程上规划个性鲜明,
但是如果仅仅把它当成社区配套。。。
一个项目,三大推广核心
治标先治本,三大部分皆牵涉到一个要害:
综合体核心价值力
二、解决综合体推广核心价值力的是什么?
综合体式什么?是(1)+(1)+(1)==1,也就是说,它永远是1,是一体
综合体中最能体现项目价值的部分,为核心部分
对于本项目来说:
——就是让青城山华丽起来的部分
——就是快速干道彻底颠覆的部分
——快速干道的意义是什么?
“是把青城山送出去了”,
“是把成都拉进来了”
“是融合”
“是迎,是送”
最重要的是让青城山第一时间有了城市的气息
是你来和走都方便,所以即使做第一居所也可以
我们要考虑到青城山的未来,现在的青城山已经不是以前的青城山了,
将来一定会被城市围起来,青城山,青城镇,青城站………
快速干道是这个项目最大的最差异的最豪华的一个撬杆,
我们认为比生态要重要,它决定了这个项目到底“是什么”
——它必然将繁衍成一个新市镇
这是我们绝对最大的核心价值————“城”
这个项目的核心价值“城”的部分——也就是商业的部分
三、如何看待同类市场的竞争对手?
针对青城山进行详细的市场调研后就会发现
无论是具有竞争实力的大型综合社区香颂湖国际社区。。。
还是周边的假日青城365宅院、上善栖、置信芙蓉青城、珠江逸景天生墅、青城山房、一览。。。
或是周围的景顺山水间、蜀山栖镇、潮蓉碧水青城、青城神韵。。。
比比皆是高端别墅,无一例外依托青城山资源,大打5+2
正如其中一楼盘广告语所言:只缘身在此山中。
所以,要超越出去,在山中,我们不说山,说“城”
我们是综合体,在于它不依靠单项资源价值
我们不是一般的综合体,是在山里造的“综合城”,是自给自足的高端国际化配套之城
我们的推广要达到的目的是,无视竞争对手,甚至超越自身
四、超越一切竞争的使命和高度
我们要打造的是全国性的样本,可以复制的泰达项目,
就不能单纯把它做成一个简单的“综合城”
这个项目应当承载的使命是:
成为继前山、后山之后,第三个来青城山的人们必须的去处
所以,我们不能仅仅是打造一个项目
我们是对青城山旅游方式的一个补缺
是要创造一种:继前山、后山之后,青城山片区的另一种消费形态
是一道前所未有的城市消费景观
(让乘着快铁穿梭往来青城山的人们即使不消费,也有观光的冲动。)
我们站在这样一个高度,占位这样一个高度:
五、定位
山麓上的成都
青城终于成为“城”,这是这个项目的天机。
“以前只有山,没有城……”“只有山,城在哪里……”
历来消费者关心城,是关心配套,配套档次是关键,我们强调常说的小配套,仅仅满足必须的那样的,
而是高端需求的配套了,就像国际化的成都
这几乎是所有成都周边县市消费者的共同愿望
它直接解决了一期商业推广与配套如何嫁接的问题
青城山从此变得质感。华丽的青城山:
核心特质是“梦幻般的”“不一样的”“另外的”“奇迹一样的……”
1、“他好像与世隔绝,又确实正在繁华中”
2、“一切都是那么陌生,却又是那么熟悉,它源自心里”
3、“山的另外一面,都的另外一面”
4、“另外一个城市,另外一处自然,另外一个生活,另一种居住时空”
5、“快铁,穿越时空第一站,城耶?山耶?”
利益承诺
每一个人的一生,都需要一段青城时间
六、案名
泰达·青城时区
强调品牌
强调青城山
强调快速干道对时间和空间的改变
强调另一种。。。
七、“青城时区”是一个什么样的时区?
(一)
品位时区:商业园区
1
“这个项目的核心价值就是“城”的部分——也就是商业的部分”
首先是一种消费形态,然后才是高端配套组合,才是地产运作
商业,价值的高地,决定这个综合体的精气神
商业的定调