商业定位及招商运营方案课件.ppt

目 录
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郑州高新区商业初步研判
项目主题功能定位分析
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本项目产品规划建议
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楼层业态分布建议
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商业招租策略建议
商业运营管理建议
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商业定位及招商运营方案专业版
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Directory 1
郑州高新区商业初步研判
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郑州城市发展概述
“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！
伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！
省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近， 2011年6-7月份，荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。
地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接，进一步缩短了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。
已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内，大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。
建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！
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郑州西高新区商业综述
大型商业从无到有，3-5年内全面开花
2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！
万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园……
在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。
其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有近200万平米大商业，升龙又一城预计商业体量占10万平米，美景商业体量近5万平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商业迎来第一轮爆发期。
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未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！
周边区域人口与消费分析
根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。
从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。
从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。
虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即最先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。
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根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。
家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块，预计2011年展开评估等工作。
欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。
赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进行关注，待时机成熟随时跟进。
重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。
（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）
欲进驻高新区的商业大鳄
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总结与启示
郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。
在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场重围，赢得最后的胜利。
作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。
先入为主，抢占先机才意