东莞水乡片区规划及房地产市场研究.ppt

东莞水乡片区规划及房地产市场研究
东莞水乡片区规划及房地产市场研究东莞水乡片区规划及房地产市场研究水乡的过去，已经成为历史，
进入新的发展阶段，水乡将面临何种机遇？
水乡的过去，已经成为历史，
进入新的发展阶段，水乡将面临何种机遇？
发展战略升级：水乡特色发展经济区已成为省级区域发展战略，先期投资达近500亿，多项重点工程已启动，水乡片区即将迎来发展新生
省级区域发展战略
华阳湿地片区开发
龙湾江宾区开发
联想－增益供应链南方总部
省级区域发展战略，巨大投资，重点工程开发，水乡新生绽放
交通规划升级：水乡片区交通规划地位进一步提升，为东莞的珠三角几何中心区位再加一重要砝码，便利交通为水乡带来无限发展机遇
高速公路：沿江高速、广深高速5个出入口；
快速通道：西部干线、北环路穿区域而过；
城际轨道：穗莞深、佛莞惠线5个停靠站；
市域轨道：轻轨R1线；
交通枢纽：望洪站，珠三角轨道交通枢纽站；
港口港区：新沙港区、麻涌港区。
示范区打造升级：水乡片区将在区域各镇区选取具有各自特色的区域，兴建10大示范区域，进一步挖掘区域价值，整合带动水乡发展
道滘大罗沙片区
望洪枢纽
新城片区
望牛墩赤滘口河西岸片区
中堂风情岛片区
洪梅梅沙片区
高埗挂影洲中心涌两岸片区
麻涌新基片区
万江龙湾滨江片
石碣水南—
唐洪片区
沙田穗丰年水道两岸片区
居住价值：进一步提升宜居性，吸引更多置业人群；
旅游价值：改造环境将进一步提升区域旅游价值，水乡片区自身资源优势进一步扩大化；
经济发展：新的区域集群打造，将组合成新的经济发展点，组合拳奏响水乡发展新篇章。
小结：水乡融城风生水起，光大战略首站独具战略意义，捍卫东莞豪宅专家尊严，在此一役
光大目标：水乡片区（东莞城北）标杆豪宅；
区域历史：岭南文化发展地，东莞鱼米之乡；
发展战略：水乡片区发展升级为升级发展战略，融城趋势愈发明显；
交通升级：高速、轨道、港口等全方位发展；
示范升级：10大水乡特色示范区，组合发力片区发展，为进东莞一步北扩做准备。
水乡融城趋势风生水起，光大将战略重点布局
东莞豪宅专家，来了！
报告框架
一、项目定位与目标把控
二、市场及项目本体分析
三、案例借鉴
四、策略总纲
五、策略分解
房贷收紧，部分银行首付利率提高30%
目前东莞依旧延续13年底以来房贷紧张的局面，首套房的房贷利率普遍上浮10%左右。针对不同的楼盘的情况，工行上浮5-10%，农行上浮10%，中行上浮5-10%，建行上浮10-30%，邮政、建行停止了部分楼盘的房贷业务；而针对二套房所有银行利率都上浮20%以上；
受近期银行银根收紧影响，暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐扩展到首套房。目前，东莞房地产市场出现大量签约未获银行贷款的现象。受此影响，今年年初东莞成交量骤减，许多购房者持观望态度，市场预期不甚明朗。
房产税、全民房产联网登记等政策，出台时间逼近
房地产市场的调控政策“得其名，不得其形”，已经确定要实施的房产税征收及全两大房地产相关政策，制定相关细则已经提上日程；两大政策极大得抑制购房者的置业欲望，资金实力雄厚的投资客户，政府职员等置业者，均持币观望。
宏观市场：各大银行银根紧缩，放款艰难；调控政策谣言四起，局势不明
东莞住宅市场，尤其是高价豪宅市场遇到较大困难
三打两建，旨在净化房地产市场环境
近日，《东莞市住房和城乡建设局“三打”专项行动方案》出炉，《方案》显示，非法垄断房屋建筑招投标、假冒伪劣建材产品、房地产领域的“保护伞”等被列为重点打击对象。严查房地产开发企业、经纪机构的违法违规行为。同时对辖区内的房地产经纪分支机构进行了分批抽样现场检查。此举对东莞房地产市场造成重大冲击，影响客户在莞的置业信心。
扫黄影响城市形象，外区域高端客户流失
“东莞”成敏感区，高端外溢客户有可能流失“扫黄”整治工作开展，给东莞城市形象带来非常巨大的负面影响，“东莞”成为敏感的话题区域，深圳等外区域置业的高端客户有可能转变置业区域。
本地服务业经济受创，影响置业预期地雷式排查整顿，已经对东莞第三产业的正常经营产生副作用。酒店、餐饮、娱乐、美容服务等行业近期内营业额大幅度下降，部门店面直接关门歇业，服务业的产业链条出现断层，经济波动有可能会影响东莞部分购房者的置业预期;
宏观市场：三打两建，扫黄打非，在一定程度上造成跨区域高端客户的流失
片区供需分析：万江区供需旺盛，高埗市场可扩展空间巨大
数据来源：世联数据中心
万江火爆：万江区2013年的成交套数3578套（供应：3297套，月成交：298套），片区供需旺盛，具备较大的客户牵引力；
高埗市场具有