成功之道和实盘攻略商业地产业教程30.docx

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商业地产成功之道和实盘攻略
姜新国：中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产
专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席专家， 商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会
常务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。
从事房地产近 20 年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，
谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材）、《招商定输赢》。主持或参与了“世博
轴”、“中医药服务贸易示范基地” “南站地下商业空间”、 “万科”
项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公
认的实战型专家。
姜新国联系电话： **********
E-mail ：j*************@
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一、价值法则
（一）商业地产价值及其规律
1、商业地产概念
固化资本
2、商业地产价值构成
房地产价值
商业价值
3、价值表现
商业价值影响房地产价值表现
商业利润支持租金，租金支持房价
4、商业地产基本开发模式
一是产品性开发
二是资产（持有物业）开发
三是两种模式复合开发
5、和住宅的比较差异
（二）商业地产分类
1、项目类型
1）单一型：纯商业地产
2）复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合。
3）城市综合体：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。
2、产品类型
（1）物业形态：商场物业、街铺物业
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2）经营方式：出售 自营商业 出租持有 售后返租 转租
3）收益方式：租金收益
商业利润
开发利润
转让利润
3、商业地产基本形态
1）购物中心
2）商业步行街、休闲街区
3）百货商场、超市、专业卖场、主题商场
4）市场：综合市场、专业市场
5）汽车业态 ——城市店、汽车大道、汽车 MALL、汽车公园
6）奥特莱斯
7）社区商业中心和邻里中心
（三）价值法则及运用
1、六个差比 : 路段差 物业差 位置差 楼层差 面积差 业态差
2、注重 8 个效应的使用 : 水盆效应 大店效应 名店效应 坪效联动效
应 商场运营中的“二八”效应 双叉效应 业态互动效应 通道效应
二、发展策略抉择
（一）市场环境
市场特点
金融条件
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企业介入商业地产动机
( 二) 各企业发展商业地产策略分析
( 三) 可以借鉴的商业地产发展模式
1、房地产模式：万达模式
适合中国现阶段的商业地产发展模式
“租售并举”，“以售代融”
2、资产经营模式：恒隆模式
3、轻资产取胜模式：百联模式
4、红星美凯龙模式：一地两用
5、山东银座模式：商业优势
6、凯德模式：未来发展方向
7、五洲国际模式：散售包租
（四）企业发展商业地产的战略
1、长期战略
经营实心化
资产优质化
操作系统化
项目品牌化
2、阶段策略
品牌化
模式化
情景化
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