房地产营销策划案.doc

房地产营销策划案
　　 ——“水清文苑”融入自然
　 　 　 　 大连大学医学院中药1０1班
　 　　 　　　　 　 　 　 孙 丁 丁
　 　 　 　　 　　　 103５4001
策划案名称:大连水清文苑地产
客户名称:企业高级管理者
　
策划人名称:孙丁丁
提案日期:2０１1／12/1
策划人适用时间段:毕业后五年
保密级别:一级
编号:
内 容 概 要
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出＂房地产全程策划营销方案＂,从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。
作为大连新兴的房地产公司,水清文苑努力摆脱竞争优势弱的困境,特精心做出公司的下一步营销策划的目标和任务。在此策划书中,通过对项目市场营销环境分析、对项目进行市场定位和产品定位,整理出开发的原则和营销策划,采用一系列的手段进行推广。只在让水清文苑成为所有在大连居住的人理想的住所、满意的住处!
目 　　 　录
第一章　前言
ﻫ第二章　项目总说明
ﻫ第三章 项目市场营销环境分析
第四章 项目市场定位
ﻫ第五章　项目产品定位
第六章 开发原则及营销策划
第七章 项目推广略
第八章 项目推广手段
第九章 销售前景展望
第一章:前言
本销售策划书通过对水清文苑三期项目的市场营销环境的分析,指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段,使销售工作目标清晰,销售过程有据可依,从而实现项目既定的销售目标。
第二章 项目总说明

水清文苑三期项目位于大连市郊区,远离喧闹的市区。

  水清文苑第一、二期占地85２亩,第三期项目占地2０00亩,共占地2852亩。
工期 面积(亩)　 户数　　销售状况　　备注
一期　３5０容积率::６5% 2３8栋二层独立式建面:2２0-4３0   1０0% 分两期开发完成,目前还剩余一块遗留地,准备6月间完工。80%的入住率。而且,大部分人长期在此居住。９5年开发。
二期　５０2容积率:０．14绿化率:８0% 1０6栋1０款北美风格建面:１00０－3０00 48%  为环湖别墅售价为:２２0０-2７00美金／平米。
三期 2０0０现拟:容积率::７5％以上 拟建４０0-410户风格未定   现拟:分期开发ﻫ三．项目现状
水清文苑第三期处于规划阶段
四、.周边环境
  水清文苑位于大连经济技术开发区。经过十多年的开发,已经成为相对繁荣的区域,　尤其在并入金州区,规划为金州新区,发展状况更是有了前所未有的突进。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育,该区小学、中学较多,而且毗邻大学城,解决了住户最关心的孩子上学问题。

  通过多年来对大连市场的调查与分析显示:别墅市场人群主要有以下四个群体。
,随着经济政策的调整和投资环境的改善,大批留学人员回国创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,回国人员不断增加,别墅的需求量也在增大。由于工作与居所环境、交通条件的制约,此类别墅买家更热忠于大连市。财力雄厚的港、澳、台富商,由于大连的经济社会关系,他们长时间滞留,形成对大连别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。
:中资企业家、高级经理人及ＩT、金融、房地产界精英,他们积累了大量财富,追求生活的品位与质量,改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。
、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”,二次置业时多会选择环境幽静、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅区。这一消费群体均有较高的文化水平,薪水丰厚,欣赏水平比较高,追求的是一种生活理念,一种与他的工作环境截然不同的居住环境。ﻫ第三章 项目市场营销环境分析
一. 整体市场分析ﻫ   作为一个旅游休闲城市,大连的别墅市场吸引了众多外来人口投资,无论休闲养老还是升值保值都具备一定的发展潜能。07、　0８年的大连别墅市场也随房地产市场一同火热,涌现了一批别墅产品和项目,因此0８年也被业界定义为“大连市场别墅年”。而自从不如09年,鲜有增加,消化成了别墅市场的主要代名词。
大连是一个在建别墅方面拥有得天独厚条件的城市,目前在大连市各区分布着大小３6个别墅项目(包括含别墅的混合型项目）,主要集中在东部、西部和北部,比较集中的区域是中山区和旅顺区,分别为9个项目和11个项目