思源西安金地西沣路项目营销策略总纲专题课件专题课件.ppt

OPINON 目标及核心问题
Plan 总控及实施
Self 本体分析
CONTENTS
MARKET 市场与客户分析
Plan 营销策略
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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目标及核心问题界定>>
Ⅰ.目标认知
Ⅱ. 核心问题
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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目标认知
短期内实现金地集团对西安中高端市场的占领；
量：2012年销售目标实现4个亿销额；
均价：实现均价8000元/平米；
中长期实现金地集团的品牌美誉度的升华；
销售目标
市场目标
品牌目标
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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目标分解
量：
2012年销售目标实现4个亿销额，共计490套房源；
2012年8月开盘销售；
价：
项目均价实现8000元/平米；
高新整体均价7300元/平米；
量：
需要5个月内实现去化490套销售量；
月均去化98套：
价：
项目均价整体高于区域市场近700元/平米；
市场形势不容10年价格快步上涨！
资金需求不容高价影响速度！
在价格高于区域均价基础上，月均销售98套，是否有难度？
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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远高于区域代表项目售速，与万科城处同一水准！
主要代表项目
11年销量
月去化
实现均价（元/平米）
逸翠园
287
45
8500
万象春天
600
90
6700
雅居乐
173
60
7500
万科城
1362
113
8000
量：
需要5个月内实现去化490套；月均去化98套：
价：
均价8000元/平米，高于区域市场近700元/平米；
目标分解
速度 > 价格
2012年项目首要任务就是实现快消回现，其次是价格提升
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核心问题
项目背景：城市近郊板块，具备强势配套资源的中高容积城改属性超级大盘；
市场背景：西安整体市场进入量价松动周期，下行趋势严重；
12年高新市场整体供应格局以品牌项目为主要供应，压力极大
核心问题：
城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响力？
速度目标：需要5个月内实现去化490套；月均去化98套：
市场目标：短期内实现金地集团对西安中高端市场的占领；
品牌目标：实现金地集团的品牌美誉度的升华；
？
核心问题
背景限制
期望目标
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核心问题分解
核心问题：
城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响力？
①
②
③
激烈市场竞争格局下，如何占位市场，树立项目核心价值体系？
目标客户在哪里？如何进行精准客户锁定？
如何营销铺排，开拓营销渠道，快速引爆市场，大量蓄客清盘？
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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2
项目价值梳理>>
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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本体分析
城市发展重心之上，城市外扩第一圈层，区域认知度较高
区位环境：项目位于雁塔区内，南三环外区域，紧邻西沣路；同时被城南、高新以及长安三大板块环绕，属于城市发展外扩的第一圈层；
物理距离：距离西安主城区15公里，车程约25分钟；距离高新成熟区仅3公里，车程5-10分钟；
交通通达性：项目临近西沣路与西部大道，通达性好；
区域形象：临近高新CBD（绿地中央广场）区域，属未来西安发展重心区，但现状以城郊接合形象为主；
房地产成熟度：品牌房企较多，具备一定成熟度；
高新区
三 环
市中心
长安区
城南
15km
3km
3km
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思源西安金地西沣路项目营销策略总纲
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5
7
6
8
9
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本案
医疗
7、紫薇田园门诊部
1、长安友谊医院
8、党大夫诊所
2、郭杜医院
9、如贝牙科
3、西安市工人医院
10、成业口腔门诊
4、国医药学院门诊部
5、百姓医疗卫生服务中心
6、肿瘤医院
教育配套
幼儿园
11、高新国际幼儿园
小学
12、高新国际学校
中学
13、高新国际学校14、逸翠园国际学校
大学
15、西北政法大学16、陕西师范大学17、西安邮电学院18、西安电子科技大学
项目周边配套较分散，以生活型居家配套为主
商业配套
专业市场
19、子午建材城20、红星美凯龙21、阿姆瑞特家居
酒店
22、五龙大酒店23、云龙大酒店
商业街
24、田园都市商业街铺25、雅居乐街铺
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