九江房地产市场调研报告.doc

1 九江项目市场调研报告第一部分九江房地产市场调研报告调研截止日期: 第一节调研目的通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息,分析掌握项目片区房地产及商业发展趋势,对目标项目进行可行性分析,风险分析等,为开发商投资决策提供准确、有效的依据。第二节调研区域界定本项目位于庐山区前进东路以南 200 米处; 调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区, 商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路(步行街) 、前进路等商业繁华路段。第三节片区概况一、片区发展现状九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处, 北依著名避暑胜地、 2 世界级风景区庐山,是集名山( 庐山)、名江( 长江)、名湖( 鄱阳湖) 于一体的具有 2200 多年历史的文化名城。 130 多年前, 九江就是对外通商口岸, 1992 年被国务院批准为长江沿岸开放城市,经济相对发达, 水陆空交通便利, 素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投资环境的改善, 经济的腾飞注入了新的活力。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇, 九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线, 不仅在地域上将其分隔, 而且在经济发展水平上, 长虹大道南北两个片区( 以北为浔阳区, 以南为庐山区) 也存在着明显的差异。浔阳区由于地处原商业中心区, 商业格局、氛围的传承发扬, 使得浔阳区的商业非常繁荣, 片区经济发展水平较高; 而庐山区由于远离市中心商业繁华地段, 京九铁路横穿该片区, 无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍, 而且由于该片区原为工业区, 国有大中型企业多集中于此, 现今, 这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态, 因此, 庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。二、片区配套设施状况随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大, 以及周边区县人口的迁入, 庐山区前进路段渐呈现繁华景象, 各种配套设施也逐步跟 3 进,日趋完善。具体情况如下: (一)交通配套本项目位于十里大道右侧,前进东路以南 200 米处。由于十里大道是连接浔阳区和庐山区的纽带,具有成熟的交通体系,交通便利, 特别是往返于市中心的车辆较多, 发车频率较高, 约每 5 分钟就有一班。具体情况如下表: 项目片区公交车配套统计表车号起点站终点站车号起点站终点站 1路(101) 师专五七二七 2汽车站莲花洞 1路(102) 火车站轻机 7汽车站通远 1路(103) 火车站昌河公司 13新桥头江氧(二)生活、商业配套由于前进路段是庐山区的中心区域,庐山区区政府、庐山区地税局、庐山区人民检察院等各行政事业单位及家属区都位于此, 另外, 周边住宅项目的启动聚集了片区内的人气,带旺了片区的商业。该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需,由于该片区居民收入水平普遍较低, 除派拉蒙和沃尔得两个大型超市外, 其余大多为小商铺经营, 档次较低, 极少有品牌专卖店。该片区内还有庐山区小商品市场和九江城南综合市场两个具有一定规模的市场, 由于市场整体形象较差,目前处于经营状况不太理想。 4 该片区目前休闲娱乐和康体健身配套设施极其匮乏,周边居民对这类配套设施需求程度较高。(三)金融配套项目周边有中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、十里信用社、信用合作社、十里邮政支局,金融配套较为完善。(四)教育及医疗配套项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希望幼儿园、小天使幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专、新华书店等教育设施, 能基本满足该片区居民子女就读的要求。医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院, 完全可以满足该片区居民的医疗保健要求。片区配套设施一览表(主要针对项目周边配套) 配套类别配套项目商业配套派拉蒙超市、沃尔得超市、庐山区小商品市场、九江城南综合市场餐饮老字号、三味火锅、实力饮食中心、十里大酒店金融工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、十里信用社 5 教育中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专医疗保健庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院其它蓝桥酒吧、十里邮政支局第四节九江各片区现状分析九江市主要包括浔阳区、庐山区、开发区三个区, 主要通过十里大道、九瑞大道、浔阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。由于地理位置、建设时间等存在着差异, 使得各区在经济发展水平上存在着明显差异,从而导致了各区房地产市场发展程度也不同。一、浔阳区及开发区房地产概况浔阳区自古以