温江光华大道区域商业地产市场调查报告.docx

温江光华大道区域商业地产市场调查报告.docx温江光华大道区域商业地产市场调查报告
、温江新区规划
«花市商
住宅用地
■■党政行政机关 文化銀乐设施 \水系
二、周边环境
2、温江房地产市场的区域划分
随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位 于光华人道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。温江城区房地产市场的 地域分类，可以初步划分为这样三大板块：
其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森 林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项冃为代表的连接温江 城区及成都市区的温江新城片区。
其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项口在内的柳城片区。
其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。
从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的 整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家 人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。
3、周边现有楼盘分布状况
繁华时代O
世a光华O 观瀑丰CBO
森宇音乐花园C) 会 美茵河谷O -博 锦里花街花 碧落湖公园C际 西花3 og 七彩花都O 束 香SSO 上林宽景D
锦绣森邻O
龙湖地块O
春天大道O
光华片区
温江城区o
五环假日广场
塞纳河畔 橡城谊苑 那城
O利贞境界
oooo oo o
彩叠苑
边58香格里
規划商业用堆
依云镇
泰基花溪谷
恒大城 O新行政中心
香草国
O全河谷
4、温江主要区域物业基本情况
国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早己告馨，现在售意大利馆，而积20 m2-300 m2, 一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000,三楼6-7000 7L/D12,主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售 采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业 主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后 由业主自主经营。因其置信品牌力度与项H规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激 烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/nf,与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。产权销售的统一 经营统一管理、固定回报、翘脚老板的字眼早就让投资者司空见惯并没有了敏感度，太多的固定冋报不兑现事件让投资者对 开发商失去了信心，但这一套方法在置信的国色天乡却依然有效。究其原因是有置信强大的品牌号召力保障了经营无虞，三 年冋购保证投资无风险，投资者以其精明的前瞻性预测到未来的发展状况及商机，其逐利木性促使交易，所以出现了郊区商 业比主城区贵的奇迹。
温江主城区：不管是新兴的赞元街还是最繁华的大南街，还是置信打造的五环假日广场都摆脱不了经营的难度，商业恐 高症现象尤为明显。一楼租金普遍在25-65元/月/nV,只有极少数特级口岸能达到180元/J]/m20
繁华时代商业广场：最高售价15000 %/m2,最低7000 %/m2,可自行出租也可委托项H招商部统一招商，但都系独立 经营，各自为阵，虽地处温江核心位置，并引进国美坐镇，但终因其经营管理与营销欠火候，致使一楼租金从30-90 ye/月/ 册不等，与销售价格的冋报不匹配，且步行内街大量空置。
边城•香格里：边城香格里是一座浸染现代西班牙乡村韵味的纯叠院洋房社区。建筑外观以西班牙的风格为主。建筑设 计上结合了成都本地的自然环境与生活习惯。本盘特色为从一层至六层户型面积越来越小（户型面积为75-180 m2）,到六层 是一梯一户，每户均有大的花园，底层均带产权地下室。小区共有1200余户，所有的生活配套依赖于本小区内一期的二层 配套商业（如咖啡厅、活动室）和二期的临街小商业、家乐福、旁边规划屮的100亩纯商业区。
香瑞湖•香草国际：该项H是由蓝光开发的，只因为此而吸引了大批晶牌消费者。项FI紧邻成都七中，由高层阔景电梯 洋房及别墅组成。电梯公寓户型以88 m2-138 m2为主，有入户花园、大客厅、大生活阳台、多个超大面积花园露台设计。现 位于屮央的别墅已销售大部分，电梯公寓开始排号屮，6月23日推出第