外商投资房地产企业备案审核的要点.doc

外商投资房地产企业备案审核的要点
外商投资房地产企业备案审核的要点
说明:下划线部分为《商务部关于做好外商投资房地产备案工作的通知》原文,其余为补充说明。
一、备案审核的有关法律规定和规范性文件
重点为:
(一)171号文(六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,2006年7月11日)、
(二)192号文(《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》,2006年8月14日)、
(三)50号文(商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,2007年5月23日)。
二、备案审核范围
(一)外商投资房地产企业的范围:
1、正向列举:
按照192号文,171号文中所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营、或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
2007年的《外商投资产业指导目录》已将土地成片开发(限于合资、合作)和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营列入限制类。
2、反向列举:
下述5类项目不属于房地产开发经营企业,不列入备案范围:
房地产中介、房地产经纪、房地产咨询、物业管理和仓储企业。
(二)审核内容包括的范围:
下述5大类内容送省级商务主管部门进行核对:地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后(包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等),将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。
例外:
1、据反映,部分地方外汇管理部门对于外商投资房地产企业外国投资者向其它外国投资者转让股权的事项要求提供我部备案手续。我们认为,50号文件主要加强对于外商投资房地产企业新设(包括并购)及增资过程中有关外汇的监督和管理,因此目前对已设立的外商投资房地产企业不涉及外汇事项的暂不进行备案审核。
2、192号文规定,境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房,不属于外商投资房地产企业的项目转让范围内。
三、审核重点内容的具体说明
省级商务主管部门需根据171号文、50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对:
1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权,或签订的土地使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是其依法取得,真实有效,符合相关规定。
其中,新设项目允许由企业投资方取得土地使用权;其他变更项目要求企业取得土地使用权后,方予以备案。
2、投资设立(增资)的公司符合项目公司原则,投资(包括增资)仅限于经批准的单一房地产项目;一片土地,一个项目;
(1)经营范围应明确项目内容,对经营范围的表述,应严格审核。对表述不清或有逻辑问题的,要求企业变更后再予以备案。
经营范围建议表述为:从事某个项目的开发,或者表述为:从事房地产开放、建设、经营等(仅限开发某个项目)。项目中如说明地块,可按照土地部门对地块的编号或地块的东西南北四至进行表述。
(2)如开发相连的多块地块,土地使用权、房地产建筑物所有权、或签订的土地使用权或房产预约出让/购买协议等文件应可证明属于同一开发项目,申请者还应提供由土地部门或规划部门出具的多个地块相连的证明材料和图纸。
(3)普通公路横穿地