天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告.doc

天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告
天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告
谨呈:
上实置业集团(上海)有限公司
天津市中天兴业房地产开发有限公司
2006-6-28
项目研究方向
本体
区域
竞争
三个前提
两个关键问题
三个建议
核心客户
核心竞争力
分期开发策略
分期营销策略
一期执行方案
资源?规模?
区域发展前景?抗性?客户看法?
区域之争?区域内竞争特点?
客户群体?特征?价值取向?
核心优势?突破方向?产品打造?
分期开发策略?
分期营销策略?
一期营销策略?实施计划?
本项目必须明确的3个前提
1:项目本体界定
本项目位于城市边缘区域
市区
西青区
本项目位于天津市西青区杨柳青镇南部。
西青区位于天津市区西南方向,与市区接壤。
中大规模、中低密度项目
项目总占地面积373>.6万平米。
总建筑面积43万平米,分四期开发。
。
,共18栋,538户。
一期现已封顶,五证齐全。
本项目交通路况良好,但识别性较差
西青区行政办公机关聚集地
镇中心
柳口路,主干道,距区政府与镇中心2公里,车程3分钟。
西青道直达市区
外
环
线
津杨公路,经外环线直达市区,15公里,车程20分钟。
西青区政府
向南1000米津静公路,直达南开区,15公里,车程20分钟。
向东10公里至外环线,10公里,车程15分钟。
柳霞路——二经路,主干道,直通镇中心。
南北贯穿104国道——京福公路。
项目北距杨柳青镇中心2公里。
区域内南北向主干道柳口路、柳霞路、京福公路,东西向西青道、津杨公路。
从市区外环线至本项目道路状况良好,车程在20分钟以内;但对本区域陌生客户很难达到项目所在地,需要较清晰的道路指引。
项目四至——周边生活配套不完善
出入监监狱
禾合湾
柳霞路
别墅项目——唐郡
即将开发的
“树德里”住宅小区
教师进修学校
杨柳青一中
本项目必须明确的3个前提
2:区域
1本体:城市边缘,中大规模,配套不完善
本项目位于天津西部新城区域
杨柳青镇
中北镇
西部新城区
市区
西部新城区未来交通规划
市区
外环线
地铁二号线
曹庄子站
西青政府站
地铁2#线经曹庄子站后延长至西青区政府腹地,途经天津一汽站距本项目直线距离3公里。
天津未来规划四环线、五环线,现有外环线将成为三环线。
资料来源:感谢公司董事马
力总经理提供的宝
贵资料
3km
天津一汽站
未来四环线
西部新城区未来配套规划
市区
大学城
海泰工
业园区
中北工业
园北区
天津一
汽集团
规划——在未来5年内,西部新城将建成占地4平方公里,建筑面积400万平方米的西部新城大型居住板块。西部新城总投资超过100亿元,规划绿化面积占45%以上,商业设施面积占5%。
商业、娱乐、医疗——西部新城将陆续建成医院、文化中心、体育中心、四星级的酒店娱乐中心、商业区、集中大型连锁超市等。
工业——目前区域内拥有中北工业园北区,海泰工业园区、天津一汽集团等大型工业园区。
教育——西部新城毗邻天津第三大高教区——西部大学城,目前已经有城建学院、保德学院、国际女子学院、农学院等多所高校,南开大学、天津大学也即将进驻。
资料来源:天津市西部新城规划
西部新城未来发展空间广阔。
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客户看好西部新城的发展
石女士,现住南开区华苑,她说:
“我一直都在关注西部新城的发展,西部新城现在生态居住区的定位我很认可;而且这么多大牌开发商都在这里开发,说明区域有发展潜力。”
刘先生,现住南开区三潭路,他说:
“我亲戚和朋友住在溪秀苑,所以对西边情况非常了解,小时侯常在附近玩,对这个区域也很有感情,并且说西青政府经济基础好,相信将来这里规划也不错。
”
本项目必须明确的3个前提
2区域:西部新城区发展空间广阔,且被客户看好
1本体:城市边缘,中大规模,配套不完善
3:区域竞争市场
现有市场竞争
区域竞争格局
杨柳青镇
中北镇
西部新城区
整体竞争
本地竞争
市区
本项目竞争区域划分:
本地区域内竞争——区域限定为杨柳青镇范围内。
西部新城区整体竞争——区域限定为整体西部新城区,其中中北镇是西部新城区的市场先行者与主导代表,为本项目在西部新城区内主要竞争对手。
本案
成发花苑
青馨园
星河湾
时代豪庭
本项目在区域内无纯粹竞争对手,应着眼西部新城竞争平台
多层板楼
多层、小高层板楼
多层板楼
多层板楼,叠拼
产品类型
2750
77%
241
1029
星河湾
36>3