万江区市场研究报告.doc

目录
一、 万江发展状况分析： 3
1、万江经济发展状况 3
2 、万江发展规划情况： 5
万江片区控制性详细规划 5
万江区万龙片区控制性详细规划 5
万江坝头片区控制性详细规划 8
二、 万江近几年房地产发展的情况： 13
三、 万江区房地产市场总体形势分析 14
1. 万江区房地产市场土地情况 14
2. 万江二级市场供应情况 16
四、 万江房地产分物业市场分析 21
住宅供应状况 21
住宅成交分析 22
2009年新增供应住宅成交畅销户型及畅销面积 22
五、 万江楼市2010潜在预测 24
六、 万江在售代表性楼盘共享 25
七、 万江未来主城区的后备主力军 27
八、 万江房地产发展市场总结和展望： 31
万江发展状况分析：
万江作为东莞城市中心区的组成部分，位于中心城区西大门，地处粤港澳的经济走廊，邻近珠江入海口。东江及其支流环绕全区，河港纵横交错，有极其丰富的水岸资源，是市区四个区之一。，下辖28个社区居委会，共133个居民小组，常住人口22万人，其中户籍人口7万人。古往今来一直是交通要塞和商贾云集之地，处于“广深经济”之间，是连接粤港澳地区的重要枢纽。万江区委、区办事处因地制宜地确立了打造“商贸流通、生活服务发展区”“全面融入大市区”的发展目标。具体来说，就是坚持以人为本，树立科学的发展观，以规划为龙头，积极创造条件，高标准、高档次、高品位地建设城市，扩大城市主城区区域，，努力使东莞市主城区发展重点由“东拓南移”成为“东拓南移西连”，实现我区由农村向城市的历史性跨越，为了应对金融危机，响应全市“双转型”的号召，提出了“工贸万江，水岸新城”的发展定位。
1、万江经济发展状况
万江发展水平高于全市，服务业实际利用外资全市第二
2009年,,%,；,%；,%；财税收入平稳增长,,；%；%。
万江非常重视第三产业发展,服务业实际利用外资额约2亿元,在全市排名第二；；共有36家三资企业开展内销业务,,%。

第一产业整体呈下降趋势
第二产业稳步增长
第三产业
近年，万江充分发挥区位优势，在巩固第二产业的基础上，全力加强第三产业的招商引资，02年以来，全区的社会消费和零售总额逐渐增加，尤其以05年开业的华南MALL，欲打造中国最大的商业购物中心和贸易直销中心。
固定资产投资
万江年固定投资总额增长率逐步放缓，尤其受2008年金融危机的影响，投资前景不被看好。
2008年，，%，但增幅减小；全社会固定资产投资总额增长率逐年放缓，显示出万江费经济投资的热门地区，尤其是受2008年金融危机的重创，企业转型，“三来一补”的优势逐渐减退，产业投资不被看好。
外经外贸
2008年，万江全年实际利用合同金额3096万美元，%；，%
城乡居民生活
随着城市化进程的加快，万江街道办事处人民的生活正大步迈向富裕，%。
2 、万江发展规划情况：
万江区规划发展思路：定位为水乡片区区域中心
本次城市设计的定位是将规划区建设成东莞市水乡片区的区域中心，打造水岸新城，进一步凸现中心城区交通枢纽的地位。
规划区的总体结构概括为“两心、两轴、四带、六组团”。“两心”分别是指位于汾溪河北岸的万江区新行政文化中心和万江大道南侧的以华南MALL为核心的商业贸易中心。 
    “两轴”分别是指沿汾溪河形成的东西向贯穿规划区的城市生态轴以及垂直于汾溪河、莞穗大道之间的城市核心公建轴，“两轴”呈“T”字形布局。 
    “四带”分别是指沿莞穗大道、万江大道两侧形成的商业发展带，以及沿四环路、环城路两侧形成的居住发展带。 
    “六组团”分别是指一个综合组团和