尚湖轩2014营销策略提报82p资料.pptx

尚湖轩 2014 营销策略提报策划与销售的关系策略前认知[整体市场特征]上半场伊始显下滑趋势, 需求疲软,市场回暖乏力中山市场自年初至今同比去年下滑明显,商品房成交量剔除大量的车位成交,实际住宅成交量下滑严重。 3、4月份环比虽有所回升,同比去年仍是有不同程度的下跌,五一黄金周之后,市场回暖依旧无力,后期市场走势更加严峻。【说明】以上为易居监测中山方米以下、首置 1为 60-90 平方米、首置 2为 90-120 平方米、首改为 120-144 平方米、再改为 144-180 平方米、终改为 180 平方米以上的产品。[整体市场特征]首置产品为市场主力,刚需特性突出,投资氛围不足中山一手住宅成交单位户型变化不大, 90-120 ㎡首置 2市场份额 38% ,是成交主力; 与此同时, 60-90 ㎡首置 1 产品市场份额 26% ,环比上升 2个百分点; 纯投资产品市场份额减少。整体市场呈现刚需特性更加突出。[西区成交特征]刚需小三房产品为市场主力,两房以下市场严重压缩? 60 ㎡以下小户型成交逐年下滑,市场容量受其他产品线的挤压空间十分有限。? 80-90 ㎡小三房户型成交逐渐上升,已成西区市场新兴主流,刚需特性突出。? 100-120 ㎡三房户型成交始终占据市场主流,成交分流各类产品线客源,也被 90 ㎡三房分流。[西区供给特征]西区市场内两房和公寓供应大,消化速度缓慢? 60 ㎡以下小户型近两年供求量大, 市场容量受其他产品线的挤压空,消化速度缓慢。? 80-120 ㎡小三房大三房户型供应逐渐上升,占据市场主流。? 120-144 ㎡大户型受刚需三房分流,消化缓慢,滞销严重。 120-144 ㎡三四房 80-120 ㎡大小三房 60 ㎡一房两房项目片区规划为城市居住区,同时配备商业金融功能中山市彩虹片区控制性详细规划( 200911 ) 资料来源:中山市规划局片区规划情况>根据片区控规显示,片区内用地基本以居住用地为主,同时在各个地块当中安插医疗、教育、市场、警务、行政办公等城市及生活配套用地,片区周围以城市绿地围合>除居住用地之外,沿彩虹大道两旁安排商业金融业用地城市居住为主、商业金融为辅的传统城市发展模式项目所处彩虹片区的地理位置及区位现状基于城区辐射能量有限及周边郊镇(沙溪、沙朗、港口、开发区)的承接能力不足的情况下,郊镇短期内无法超越城区“卫星镇”的身份,而彩虹片区具备与中心城区融合无间的一切条件彩虹片区石岐区东区朗心片区西区南区沙溪、大涌沙朗港口西区彩虹片区与周边区域、郊镇关系拆解图新城区扩展枢纽郊镇(沙溪大涌)连结枢纽项目所处彩虹片区的地理位置及区位现状西区彩虹片区中山西北部镇区城区核心圈中山南部镇区沙溪镇中山东部镇区彩虹片区>彩虹片区行政区划分为中山市西区,但在一般认识上,沙朗虽早已划入西区行政管辖范围,但由于各自产业的发展迵异,融合性一直较差, 而彩虹片区是连结西区与沙朗乃至中山西北部镇区的枢纽区域>作为城区重要放射区域,彩虹片区被市场寄予厚望,在邻近的石岐区、西区市场供应不足、购买力膨胀的情况下顺理成章成为最佳“泄洪”辐射区> 105 国道连接南北区域、北外环通达东西、翠景道连通城区、翠沙路开通贯通交通咽喉,区域交通已具备项目发力的一切条件港口镇彩虹片区从片区背景、辐射力源、交通条件等具备与主城区融合的无限可能 10 项目总体区位>地块位于西区彩虹片区,距主城区距离约为 2km ,周边路网规划为围绕北外环、 105 国道、翠景大道、彩虹大道构建起项目路网结构,并有康景路、翠沙路等连结性道路,路网发达>彩虹片区规划以城市居住区为主,辅以商业金融区配套项目城市区位示意 105 国道翠景大道彩虹大道北外环彩虹片区富华道片区星宝片区朗心片区