物业管理实施方案制定手法.doc

物业管理实施方案制定手法
A33>.物业管理实施方案制定手法
[张志东]
目标一、物业管理的目标与模式定位
目标二、物业管理运行方案的制定
目标三、万科星园物管方案超前定制手法
第一目标物业管理的目的与模式定位
目标 a、寻找物业管理突破点
1)项目的个性及特色分析;
2)主要目标群体的审美情趣与生活价值观走向分析;
3)现在社会上流行的。轻松、舒适、时尚、环保等生活理念的归类、分析;;
4)已存在的物业管理创新概念的整理;
5)可挖掘的物业管理复合资源收集。
目标b、拟定物业管理模式
1)要有鲜明的个性主张;
2)要有较强的时代特征
3)对消费群有生活畅想的吸引力
4)有不可模拟的资源要素
5)充满浓厚的人文气息
房地产市场物业管理的流行模式
第二目标物业管理方案制定
要素 a、可盈利性分析
一、财务预算项目一般包括:
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2、服务项目的物资损耗费;
3、直接用于小区物业管理的固资产折旧费;
4、公共场所的绿化费用;
5、公共场所的清洁卫生费用;
6、治安、交通、消防费用;
7、公共设施的工程维护、维修保养费用;
8、法定的税费;
9、合理的利润;
10、根据需要协定增设的其他服务项目费用等。
某大厦初步管理预算案
1、总管理处行政及支援预算
管理人员薪金
经理
秘书
附加50※作为医疗津贴,住房津贴,年终奖金及其他国家规定的福利
公共设施
洗窗机
非常用发电机
保险
大厦所有公用设备及第三者保险

平均每月酬金
2 办公楼管理预算
管理人员薪金
物业主管
物业副主管
保安/管理员
工程师
维修保养员
附加50,作为医疗津贴,住房津贴,年终奖金及其他经国家规定的福利
公用事业
自来水
电力
电话


电梯/电扶梯
给排水系统
电器装置
保安系统
防灾及消防设备
空调设备
楼宇维修
大楼标志及指示牌
电讯及广播
清洗贮水糟
其他维修保养
其他
节日布置
园艺保养
管理行政
员工制服
核数师费用
杂项
预留摊还起动基金
预留修缮基金
非经常性支出储备
3 商场管理预算
管理人员薪金
物业主管
物业副主管
保安/管理员
工程师
维修保养员
附加50%,作为医疗津贴,住房津贴,年终奖金及其他经国家规定的福利
公用事业
自来水
电力
电话


电梯/电扶梯
给排水系统
电器装置
保安系统
防灾及消防设备
空调设备
楼宇维修
大楼标志及指示牌
电讯及广播
清洗贮水糟
其他维修保养
其他
节日布置
园艺保养
管理行政
员工制服
核数师费用
杂项
预留摊还起动基金
预留修缮基金
非经常性支出储备
4 酒店式豪华住宅管理预算
管理人员薪金
物业主管
物业副主管
保安/管理员
工程师
维修保养员
附加50%,作为医疗津贴,住房津贴,年终奖金及其他经国家规定的福利
公用事业
自来水
电力
电话


电梯/电扶梯
给排水系统
电器装置
保安系统
防灾及消防设备
空调设备
楼宇维修
大楼标志及指示牌
电讯及广播
清洗贮水糟
其他维修保养
其他
节日布置
园艺保养
管理行政
员工制服
核数师费用
杂项
预留摊还起动基金
预留修缮基金
非经常性支出储备
5 停车场管理预算

物业主管
物业副主管
保安/管理员
工程师
维修保养员
附加50%,作为医疗津贴,住房津贴,年终奖金及其他经国家规定的福利
公用事业
自来水
电力
电话

要素b、职能部门设置的运作方案
要素c、档案资料管理方案
1、房屋及设施设备的基础资料
2、房屋产权产籍资料
3、物业管理经营管理资料
要素d、服务项目及服务标准方案
1、治安
2、水电维修
3、绿化
4、清洁
5、智能化系统
6、社区文化活动
7、住户的申诉
8、会所
9、车库管理
10、其他配套服务设施
第三目标万科星园物管方案超前定制手法
要素a、物业管理模式定位
要素b、管理目标宗旨
要素c、绿色服务释义
要素 d、绿色服务的概念
要素 e、绿色服务流程
要素f、物业管理运作
[张志东]