万泽太湖湾商业地产项目规划方案.ppt

太湖湾项目一期配套研讨
万泽天海营销部
项目属性判断
商业体量判断
商业业态研判
其它配套研判
商业运营建议
本案旅游区位
一木利工程
顶坯界
本案所依托的
主要旅游资源是
b
太湖。
本项目
无锡
无锡太湖开发
最早,区域旅游
宜兴人
成熟度最高,其
次是苏州太湖
湖州太湖,常州
湖州
太湖所占份额最
小,发展也相对
较为落后。
在物出口近期远郊旅游度假物些(第二所)
常州太湖湾目前现有配套不成熟,缺
常州一体两翼的城市规划方向,以及
乏旅游居住氛围。故近期只能定位远重点开发太湖湾区域,常州太湖湾区
郊旅游度假物业(第二居所)
位配套将逐渐完善。故远期将可能成
为城郊宜居豪宅(第一居所)
山(机间湾
暖国肿选忆,战者所
多
角色转换——远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅
第二居所逐渐过渡一第一居所
度假区与城市距离100300公里
本项目距离常州市区约40公里,距离
无锡市区约25公里,在距离上不符合
对于自驾车游客来讲,100-300公里是
度假区的空间优势,故本案从长期发
他们认为最适当的距离。100公里内无
展来看,应该会从第二居所转变为第
法让他们产生外出度假感觉,100公里
居所。
以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣,
感受度假的环境和氛围。300公里以上
容易产生驾驶疲劳和厌烦
17%
15%
血政府(新址
本案商业概况
想想
基于本案形象为大型
旅游度假高尚别墅社区
而阶段性开发造成的前
期项目人气不足
提开旅游形象
前期自需型商业入手
转型为区域性的旅游配套商业
故本案商业开发一期
部分应充分考量社区自
用型商业角色
第一圈层服务对象
第二圈层服务
圈层服务
社区自用型
对象为太湖湾
对象为长三角
域型商业
乃至全国范
根据开发进度,旅游
资源的跟进,使得商业
逐渐转型为综合的旅游
于本案周边不具随本案后期配套资项日后期运作成熟
度假商业
有成熟的商业氛围源推向市场,进
商业逐渐转型为度
这一现状,一期商步提升区域性旅游假旅游商业为主导
主要服务对象为形象,使商业成为
土区本身
社区自用与旅游度
假商业并存局面
本案自身商业体量配比依据
作为社区自用型商业考量
本案在前期未形成成熟的旅游环境时,一期商业以社区自用型商业
作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积
的2%3%
作为旅游度假型商业考量
■放眼全程观望整个项目,成熟后的商业需与旅游资源相呼应,成为
本案商
旅游度假型商业为主导的商业类型,依据国际惯例,商业面积适宜控
制在700-900平方米千人
业体量
配比依
社区自用型与旅游度假型商业并存考量
据
根据项目的自身的特殊性,随着项目开发进度,本案社区型商业与
度假型商业共同存在,满足两方面的功能需求,而根据现实情况来看
本项目一期的功能必然以社区自用为主,因此本案一期商业拟采用
60%部分按照社区自用型规划,考虑到未来的发展需求另外部分要按
照旅游度假型考虑
案例借鉴
功能配比需考虑项目作为新城的城市活力,需考虑项目的持续增值
及生长的能力
建筑面积与配套
商业面积比例

建筑面积与配套商业的
配比,圣芭芭拉为13:1,
印象剑桥为47:1,竺山湖
小镇为10:1
5
在调查中发现,圣芭芭
拉和竺山湖小镇配套商业
不仅满足自身服务,成为

了社区中心型商业,覆盖
周边成熟居住区
印象剑桥的商业属于内
建筑面积单位:万平方米)→配套面业面积(单位:万平方米)
街布置,其辐射面基本为
社区内部,故其商业面积
社区规模(万m2)配套商业面积(万m2)
配比对本案具有一定的指
圣芭芭拉
导意义
印象剑桥
社区人口规模与配
套商业面积比例

人均配套商业面积分别
为,圣芭芭拉4200m2/千
4000
人,印象剑桥2200m2/千
人,竺山湖小镇2500m
3000
15
在调查中发现,圣芭芭
拉和竺山湖小镇配套商业
不仅满足自身服务,而是
社区中心型商业,覆盖周
边成熟居住区。
「一社区人口(单位:人)一+配套商业面积(单位:力平方米)
印象剑桥的商业属于内
街布置,其辐射面基本为
社区人口(人)配套商业面积(万m2)
社区内部,故其人均商业
圣芭芭拉
面积更符合社区自用商业
印象剑桥
竺山湖小镇