新黄岛区域市场报告.doc

新黄岛区域市场报告
新黄岛·区域市场报告
单鹏飞
目录
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新黄岛区概览
社会经济运行情况
新黄岛商品房市场分析
西海岸板块展望
第一部分新黄岛区概览
13>.1 区位
青岛西海岸位于胶州湾西畔,由
原开发区和原胶南市(下述“西海岸”之数据均为胶南市及开发区之和)组成,环境优美,风景秀丽,与青岛市区隔海相望。伴随青岛市“拥湾发展”战略的确立,青岛城市经济重心逐步开始向西海岸转移;目前已成为产业高度集中、商贸活动频繁的现代化生态城区。2011年7月,南隧北桥成功通车,标志着西海岸城市建设全面融入了大青岛的发展格局中。
发展历程
新黄岛发展阶段
1984年10月20日,国务院正式批准青岛经济技术开发区,成为首批14个国家级经济技术开发区之一,开启了青岛西海岸发展的序幕。
2001年,青岛市委、市政府做出了“挺进西海岸,构建青岛新的经济发展中心”的战略决策,并将港口“西移”作为关键步骤先行实施后,带动西海岸尤其是开发区城市建设进入快车道。
2006年,连通青黄的“南隧北桥”工程开工,刺激了西海岸房地产的迅速发展;
2008年,青岛市“环湾保护、拥湾发展”概念规划出台,确立了青岛建设环湾型城市框架;
2009年,山东省政府与国家交通运输部联合批复了青岛港董家口港区总体规划;
2011年1月,国务院正式批复山东半岛蓝色经济区发展规划,并适时调整青岛西海岸行政区划;
2011年7月,海底隧道、跨海大桥成功通车,缩短了两地的空间距离,西海岸进入与市区同步发展的新纪元。
2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整,原黄岛区与原胶南市合并,成立新的黄岛区,正式将胶南郊区纳入到城区范围之内(市北区与四方区合并成立新市北区,黄岛与胶南合并成立新黄岛区)。
第二部分社会经济运行情况
新黄岛GDP状况
西海岸GDP近年来增长迅猛,,并且在青岛市的比重不断增加,%,占青岛全市的四分之一还多,进一步稳固了西海岸经济重心的地位。2012年,西海岸经济新区规划出炉,将进一步加快西海岸经济的腾飞。
新黄岛GDP状况
西海岸GDP总量在青岛市名列前茅,开发区凭借炼油、造船、汽车、家电、化工等产业集群,位列排行榜第一;胶南市位列第五,预计在未来几年内董家口港的建设及蓝色经济区的建设成型,胶南市的综合实力将进一步提升。
新黄岛经济产业结构
西海岸产业结构不断优化,作为临港产业区及经济技术开发区,海尔、海信、澳柯玛、北船重工、武船重工、上汽通用五菱、中石化大炼油、丽东化工、前湾港、双星轮胎等大型工业企业决定了生产制造业是本区域的支柱产业,产业结构呈现出“二、三、一”结构;2005年以来随着西海岸的加快建设,第一产业不断减少,房地产业、商业服务业迅速发展,一定程度上促进了本区域产业结构的不断优化。
新黄岛房地产投资比重
西海岸房地产市场自2005年开始大规模开发,房地产投资额及占固定资产总投资的比重逐年上涨,2008年受经济及政策影响增速减缓,至2009年国家政策利好后投资额大幅增长,但由于西海岸其它产业投资同样巨大,因此房地产投资份额占比不明显。
城市功能规划
青岛市对新黄岛的规划定位
规划背景:2012年1月10日青岛市人大常委扩大会议,对西海岸经济新区进行深入探讨并原则性通过,未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区,使其成为青岛新的区域增长极。
规划区域:西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域,涉及人口约139万,陆域面积2096平方公里,海域面积约5000平方公里,规划期为2011年至2020年。
规划定位:西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心;自由贸易港区;山东半岛高端制造业和研发转化基地;滨海旅游度假区。
规划支持:2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整,原黄岛区与远胶南市合并,成立新的黄岛区,正式将胶南郊区纳入到城区范围。
西海岸产业结构规划
城市功能规划
为支撑城市建设,西海岸经济新区最终形成了极建“一核港,九湾六区”的空间开发格局。
一核:即青岛经济技术开发区拓展区(新区核心区),规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。
双港:包括前湾港以及董家口港;实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。
九湾:前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图,重点发展酒店旅游业。
六区:包含董家口经济区、保税功能