2021年房屋买卖协议中的时效性和违约金.docx

房屋买卖协议中的时效性和违约金

　　王女士于XX年10月和某发展商签署了《预售商品房契约》，同时王女士将全部的房款一次性交齐。根据协议的要求，XX年3月1日前房产交付使用，但至今该楼宇仍未交付使用。王女士决定采取法律手段向发展商追讨违约金，但又听人说追讨违约金的诉讼时效为两年，于是她担心这件案是否已过了诉讼时效，同时又听说若双方约定的违约金标准为总房款的千分之一，法院将不会支持。那么，王女士的疑虑到底有没有依据呢？
　　律师认为，首先，要明确诉讼时效怎样计算的问题。依据《民法通则》第135条要求，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有要求的除外。所以，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房协议约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应该知道权利被侵害时起计算。因为业主和发展商签署的预售协议通常是约定按日来计算违约金的，当事人假如超出两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超出了法律要求的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付请求依然受到保护。像王女士这种情况，逾期交楼已超出了两年，那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的请求已丧失了胜诉权，将得不到法院的保护。两年内的违约金支付请求依然能够得到保护。
　　其次，违约金怎样计算的问题。假如发展商逾期交楼，她已违反了协议，应支付违约金。违约金的标准，通常从约定，如无约定的，则能够参考同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。中国《协议法》第114条要求，当事人能够约定违约金，当事人违约后，应该按约定支付违约金，违约金通常视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或低于因违约造成的损失的，当事人能够请求人民法院或仲裁机构合适降低或增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不