长沙金茂梅溪湖项目营销策略及执行方案报告.ppt

长沙金茂梅溪湖项目营销策略及执行方案报告
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>> 目标篇——项目使命的思考
>> 背景篇——项目营销背景解读
>> 策略篇——项目核心策略导出
>> 执行篇——策略下的各阶段执行
目 录
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目标篇
项目使命的思考
目标
树立区域的价值标杆，引领市场的地标价值新风向标
树立项目梅溪湖区域标杆，实现3个月，7个亿签约额，突破8000元价格天花板！
战略目标
品牌目标
核心目标
方兴金茂品牌立势，立足长沙高端市场占位，为后续的整体梅溪湖国际新城的开发做可持续性的高端发展的品牌铺垫
2012年，时光进入》》》城市·梅溪湖
*核心目标再思考*：
基于中原对于项目运作经验和市场的思考，大盘运作应一鼓作气，不然再而衰，三而竭。故本案对于目标的完成：
主打歼灭战，首战打响，首次开盘基本完成任务！
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背景篇
项目营销背景解读
市场挑战： 2012年房地产调控政策依旧不放松，虽然2012年第一季度积压许久的刚需客放量，市场出现短暂回暖，但市场同比仍然下跌5-6成，本项目面临持续性、僵持性的市场挑战。
1、2012年第一季度长沙内六区新建商品房、、，与11年同期相比
%、% 。
2、2012年第一季度，月新建商品房备案成交量均未超过70万方。一季度，多地降低首套房贷利率，积压许久
的刚需客放量，市场出现短暂回暖。
区域挑战：区域潜力巨大，但目前不成熟，市场认可度低，区域未来价值的兑现对项目运营产生极大影响。
梅溪湖，未来长沙市河西城市中心。将梅溪湖投建成一个国际性综合功能区，规划包括国际会展中心、顶级办公区、国际智力拓展中心、创新中心和生活区等设施，预计投资超过200亿。梅溪湖国际功能服务区将重点建设8大社区、8大山群、8个岛屿。。
竞争挑战：区域内同质产品，量大价低，区域层面直面热点滨江区域抗衡。
，今年主推高层和别墅，年度回款目标5个亿；振业城体量76万方，今年12月将内部解筹一批别墅和洋房，约11万方的产品将进入市场竞争；
区域住宅产品达美D6区拉低区域价格。
城市中轴两侧，滨江新城项目和河东滨江竞争。
滨江区域项目：北辰三角洲、华远华中心、保利国际广场、世茂铂翠湾竞争激烈。
区域内中建同质竞争，价格拉低。
区域层面直面热点滨江区域抗衡
本案
达美D六区
振业城
本案
旭辉
项目名称
2012年推量
主推产品
产品面积段
入市时间
核心价值
中建

两房、三房、别墅
80-250
2012年底
品牌、产品、地块
振业城
4万方
洋房、联排、类独栋
140-350
2012年底
景观、产品
达美D6区
8万方
二至3+1房
89-127
2011年11月
产品、地段
中建地块：整体以湖景别墅和高层产品组成，今年11月份正式发售，5个亿的销售额。
一期