房地产价值评估方.ppt

房地产价值评估方法
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成本法
MV=LV+IV
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房屋重置成本估算




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土地重置价格的估算
土地价格＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
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建筑物贬值估算
经济耐用年限法：
1：直线法
2：双倍余额递减法
3：成新折扣法
书84～85
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市场比较法


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例题
甲企业有一块待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的六块宗地的情况如表所示（1-1）：
宗地
成交价（元/平方米）
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
A
680

+1%

0
+1%
B
610

0

0
-1%
C
700

+5%

0
-2%
D
680

0

-1%
-1%
E
750

-1%

0
+2%
F
700

0

+1%
0
G

0

0
0
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该城市地价指数如表：
时间
20*2
20*3
20*4
20*5
20*6
20*7
20*8
指数
100
103
107
110
108
107
112
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另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～，，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；，，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区位因素、个别因素的修正见表1～1，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地条件差，正号表示案例宗地条件比待估宗地条件好，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
要求：评估该宗地土地2008年12月30日价格
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答案：
（1）建立容积率地价指数表：
容积率







地价指数
100
105
110
115
120
125
128
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