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工作思路与进程
2008/12
2009/01
第一、二阶段
第三阶段
市场研究成果
宏观经济背景、城市研究
主要商圈调研分析
项目及周边详细调研分析
商家访谈
项目分析
项目定位
可借鉴案例调研分析
建筑规划建议
业态组合及布局
初步收益预测
《商业定位及规划方案》(初稿)
沟通内容
工作成果
2009/02
《商业定位及规划方案》(定稿)
市场研究成果
项目分析
项目定位
建筑规划建议
细致的业态组合及布局
租金建议及收益预测
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一、项目定位
报告提纲
二、建筑规划建议
三、业态组合及布局
四、收益测算
五、经营管理建议
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一、项目定位
影响项目定位的因素主要有以下三大方面：
发展商开发目标
项目立地条件
市场关键因素
项目定位
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发展商开发目标
Point1
引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较强的业态，借助丹平快速、沙荷路等交通规划的便利，吸引本社区以外的人群前往消费；
商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源，前期顺利启动且经营状况良好，带动后续商业持续开发，实现商业价值最大化；
住宅借助商业开发的成功，提升对外形象及品质，实现最大化销售价值。
Point2
Point3
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关键因素三：期望商业对外辐射力较强，吸引外部消费群前往消费；
商业定位中要求各业态的辐射力及目的消费性较强，扩大项目对外辐射力或影响力。
发展商开发目标
发展商开发目标中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？
关键因素一：期望以长期收益最大化为主，短期内能快速回收部分资金；
关键因素二：期望商家形象及后续商业经营状况良好，提升住宅品质；
商业的定位必需能使持有商业部分商业价值最大化，同时，能给销售商业部分带来增值；
商业定位的形象档次应与住宅相匹配，商家品牌度要求较高；
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项目立地条件
地块周边环境分析
地块基本条件分析
项目经济技术指标分析
地块区位分析
地块四至分析
地块商业价值分析
片区商业环境分析
片区消费群分析
片区交通条件分析
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沙湾检查站
本案
布沙路
布吉东大街
深 惠 路
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项目经济技术指标分析
建设用地面积：
104,900㎡
建筑面积：
472,000㎡
其中：
商业面积：42,000㎡
一期：34,990㎡
二期：4,700㎡
三期：1,300㎡
四期：1,000㎡
容积率：
建筑覆盖率：
30%
绿地率：
35%
配建车位：
2,800个
本项目商业面积/住宅面积≈10%，商业在服务本社区居民的同时，亦需外部消费群来消费支撑。商业辐射范围将扩至周边区域。
1期
2期
3期
4期
公园
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地块区位分析
项目位于南湾街道樟树布社区，临近沙湾检查站；
项目东侧南侧均有山体阻隔，居民较少。
优势
劣势
现状
商业氛围浓厚
地块沿街面长
公园景观优势
商业档次较低
配套设施不够完善
外部交通拥挤
未来
未来规划起点高
有一定人口基数
快速交通便利
商业昭示性不强
樟树布社区
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地块四至分析
1期
2期
3期
4期
公园
北向：临沙塘布村，多以民建房和工厂为主，商业氛围一般；
西向：临樟富北路，商业氛围浓厚，人流量大，项目可分享人流；
东向：临河道，并与其有一墙之隔，人流受阻；
南向：临布沙路，人车流较多，展示面良好，商业氛围一般。
樟富北路
布沙路
沙塘布
河道
樟树布旧村改造项目商业规划方案最终稿 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
