11#楼营销方案.docx

鲁班•紫荆花园11#楼营销方案
第一部分：背景观察
：
据统计，2013年亳州楼市住宅备案 9482套，同比增长五成，均价 4493元比去年上涨373 元/平。多家房企10447套房源入市，空前优惠来袭，同时营销手段翻新，但楼市库存依然 很高，突破2万套大关。楼盘竞争日益激烈，为了吸引购房者，各路开发商摩拳擦掌，各种 营销手段纷纷上阵，上演着一场场没有硝烟的战争。 2014年马年到来，在第一个月里楼市
将迎来返乡置业潮流，据统计，亳州将有七大楼盘 2000余套房源入市，其中三盘为纯新盘
入市，刚需房源仍占主导。

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鲁班•紫荆花园11#公寓楼由于其产品的特殊性，自入市以来呈现长期滞销的局面，由于项 目前期规划设定，鲁班•紫荆花园11#楼为公寓楼，土地性质为商业，根据公寓楼相关规定, 公寓楼土地使用年限为 40年，比普通住宅70年少30年土地使用年限；契税按照商业标准 以总房价4湖比例缴纳，比普通住宅高出 2%按揭贷款利率上浮 10%客户水电费、交易
费等，这些都是困扰客户的购买 11号楼问题，购买公寓楼无形中增加了购房成本，造成客
户购买顾虑，影响了销售进度。 现临近年底，返乡置业潮如期而至，有效拦截这批回家置业
的客户，方可加快公寓楼房源的去化速度。
营销策略
>>>思考1: 11#楼主要的销售障碍在哪里？
产权只有40年、居住成本高、贷款、首付 50临，其中“产权和居住成本”成为制
约客户购买最主要的原因。
>>>思考2:如何减少11#楼销售抗性，促进成交？
>>>思考3:如何锁定目标购房人群?
对准婚房族”人群
对准“婚房族”，启动“新春婚房计划”对于刚毕业的“小年轻”或者没有迫切住房需求的 市民来说，可能会选择继续观望，但对于打算在年底或者明年初结婚的住房“刚需一族” 年底却是一个不能错过的置业良机，绝对有理由坚定入市，尽快构筑自己的“爱巢” 。
春节期间的促销，把矛头对准这些新婚族的刚性需求，是最有效的。
对准改善型的二次购房人群
鲁班•紫荆花园11#楼为公寓楼，土地性质为商业，这对想改善居住环境的二套房购买人群 来说，不限购，不限贷，这是一个很大的购买时机。
对准返乡置业的人群
春节的脚步越近，人们对家的温暖就越来越渴望。 大批在一线城市学习、工作、创业的异乡
游子纷纷踏上了回家过年的旅途。他们回家目的主要是过年度假、 旅游、探亲访友，除了这
些之外，投资置业也成为他们的活动内容之一。通过往年的统计分析，春节成交的客户中， 接近四分之一的客户来自返乡购房者，返乡促销越来越引起各开发商的重视。
优惠政策：
2014年1月26日至2月24日，购鲁班 紫荆花园房源的客户