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美国不动产收益法评估中的回报率
 
比较法,收益法和成本法是房地产评估中最常用的传统方法,对于像宾馆,商场,加油站和停车场等收益性房地产,一般优先使用收益性。在应用收益法评估房地产价值或房地产投资获利性时,最难的技术问题是回报率的计算和恰当地使用。国内评估中对回报率的计算,通常采用静态的资本化率,用安全利率加风险调整值法计算出具体的回报率,在北京地区,资本化率通常用3-4%的风险调整值,即6-8%作为资本化率。但是,资本化率微小的变动,通常可以引起房地产评估价值在较大范围的变化。因此,正确理解回报率的概念,对回报率进行科学划分,并在具体的评估计算中合理应用回报率,对公正客观地评估出房地产价值是非常重要的。
 
美国由于金融工具高度发达,不动产投资行为非常成熟,为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性,收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展,在早期建立了直接资本化法(direct capitalization)和报酬资本化法(yield capitalization)的理论基础,现代则由于计算机的使用,在收益法中发展了一些特定技术和程序(如在报酬资本化法中应用贴现现金流量分析,收益模型和不动产模型),对不动产估价和投资分析产生了重大的影响。本文仅介绍一些美国不动产评估收益法中回报率(rates of return)的概念和分类,也许对我国房地产评估人员有一些启发。
 
一、回报率的概念
 
The Appraisal of Real Estate (Appraisal Institute, 11th edition) (《不动产估价》(美国估价学会)第11版)一书中对收益法做了非常详细的论述。收益法的实质是分析投资人将资本投资到房地产后,获得收益与最初投资资本之间的关系。收益法一般可以分为两种计算方法,一种是直接资本化法,另一种是报酬资本化法。在现代,由于计算机的普遍使用,报酬资本化法中更多地应用折现现金流量分析。回报率(rates of return)是分析房地产期望收益状况的比率,通常用年回报率来表达。在美国的不动产收益评估中通常可以将回报率分为收益率(e rate,R)和报酬率(yield rate,Y)两大类。收益率(R)是用于直接资本化法中的回报率,是估价标的单一年度收益与总价值的比率。报酬率(Y)是用于报酬资本化法中的回报率,是将估价标的在持有期内各期预期收益,折现为各期收益现值的比率。
 
房地产投入人投资房地产,对投资资本的期望,一般来讲有两个,一个是将投人资本全部回收,这种投资期望被称为资本返还(return of capital);另一个是在投资资本的使用过程中,不断获得额外的收益,直到最终投资人将最初的投资资本收回(这里收回的投资资本总额不包括在投资期间获得的收益),这种投资期望被称为资本报酬(return on capital)。在一宗房地产投资过程中,投资人既关心资本返还,也关心资本报酬。相应地,投资人也非常关心衡量资本期望收益状况的各种比率,即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬,以及资本返还和资本报酬的不同组合,可以用不同的回报率来表达这种变化,以使投资人清晰地计算和衡量出房地产投资的安全性,获利性和可靠性。
 
投资资本可以通过每年收益,或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资结束不动产被销售时相等,说明投资者在销售时将全部投资收回,年收益来源于资本报酬,这种情况下,收益率等于资本报酬率(rate of return on capital)。如果不动产价值预测随时间有下跌的趋势,投资者无法从期末销售不动产收回最初的投资,一部分年度收益将要用来偿还投资资本,在这种情况下,资本报酬率在一定程度上低于特定的收益率,如直接资本化法中的综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间的差额,就是资本返还率(rate of return of capital),这时资本返还率是正值。如果投资者期望在投资结束时销售不动产,获得比最初投资更多的收益,则资本报酬率会高于特定的收益率,这时,资本返还率是负值,因为年度收益没有提供所有的期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到的或期望的报酬率或利率表达。
 
假设投资人以100万人民币购买一宗不动产,用于出租,每年取得稳定收益10万元,租期为 10年。
 
情况一。第11年投资人将不动产以100万元的价格出售,则
 
收益率R(不含出售价值): 10/100=10%
 
资本报酬率:10/100=10%
 
收益率等于资本报酬率
 
情况二。第11年投资人将不动产以90万元的价格出售,低于购买时的价格,投资者需要将每年收益中1万元补贴到不动产总价值中,才能收回最