民发实业无锡锡东地块项目定位报告市场部分.pptx

民发实业无锡锡东地块项目定位报告市场部分
知己知彼：市场分析与自我解读
2
隆中对：项目自身审视及产品建议
3
战术执行：产品力提升及营销策略
4
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
5
目录
同样的背景下，各开发商的应对措施
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
金融危机冲击楼市
经济复苏，楼市回暖并逐渐升温
限购政策下楼市低迷
无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求
国家调控下无锡楼市受到较大影响
：证监会支持房企上市发股
-：房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20%
楼市开始回暖
：商品房资本金比例20%
：拿地首付提高到五成
：国十一条发布
：国十条发布
楼市进入低谷的前奏
：限购令出台
史上最严苛打压楼市政策
：明码标价政策出台
：2-7月连续3次加息
楼市进入历史最底谷
调控历史回顾
无锡整体市场
无锡限购令出台
7月首次大范围公开降价
政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。
当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
刚需产品放量，市场成交量有所回升
大环境下的应对选择
当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
金科米兰
金域缇香
太湖国际社区
时代上城
限购后去化：45套/月
限购后去化：64套/月
限购后去化：160套/月
限购后去化：49套/月
均价：高层7328，洋房9870
均价：高层9128，洋房11326
均价：高层9543，洋房13552
均价：高层9639，小高层12194
降价促销
积极调整价格策略，调整产品
宣传万象城，加强未来生活实景体验感
提升产品丰富度，调整价格策略
可售余量：㎡
可售余量：㎡
可售余量：10万㎡
可售余量：㎡
项目总余量：29万㎡
项目总余量：31万㎡
项目总余量：98万㎡
项目总余量：85万㎡
后续开发周期：3-4年
后续开发周期：4-5年
后续开发周期：8-9年
后续开发周期：7-8年
积极调整价格，推出刚需产品，现金为王
典型项目分析
楼栋号
物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
8#
高层
34
两梯五户
123、85
9#
高层
34
两梯五户
123、85
2#
高层
22
二梯三户
143、64、137
2#
8#
9#
别墅
洋房
滨河景观
入口
入口
楼栋号
开盘报价
（元/㎡）
成交均价
（元/㎡）
精装修标准
（元/㎡）
分析
8#9#
10300
9600
1200
位于入口处，相对嘈杂
2#
12000
11000
1300
景观较佳，采光通风性较好
目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。
金域缇香
在售同学组团
楼栋号
物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
同学组团
30、31、32#
高层
34
二梯四户
119、93
洋房
10-13#
多层
6
二梯二户
116、143、164、275
楼栋号
开盘报价
（元/㎡）
成交均价
（元/㎡）
精装修标准
（元/㎡）
分析
同学组团
30、31、32#
7000元/㎡
6915元/㎡
——
位于高架旁，噪音相对较大
洋房
10-13#
8300元/㎡
8020元/㎡
——
社区核心位置，景观较佳，
目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。
金科米兰米兰
目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。
一期（洋房）
09年8月开盘
二期（高层、小高层）
10年7月开盘
三期（高层、小高层）
11年11月初开盘
四期
（高层、小高层、超高层）
预计2013年上半年入市
首推3幢
楼栋号
物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
二期
4、5#
高层
33
二梯四户
85、126、141
洋房
B8、B13#
小高层
7
二梯二户
123、143、217
三期高层
3