上海房地产市场调研报告.docx

上海房地产市场调
研报告
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华盛国际商务花园营销报告
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焯隆房产
、八 刖 言
华盛国际商务花园位于上海市普陀区西北角的桃浦镇 ，是上海
近期来交通市政建设的重心，桃浦将在原先工业基地的基础上规划 发展成上海都市型工业园区中心。
本报告从上海房地产市场总体状况出发，逐步分析到桃浦区域 房地产市场、厂房市场，阐述了围绕华盛国际商务花园进行了一系 列的市场调查结果，对本案进行总体的分析，提出根据本案的白身 特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略 ，以达到顺利销售的
结果。
我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区 的人脉为本案进行有效的宣传，实现双方共同盈利的良好局面。
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第一章市场篇
一、 上海房地产市场总体现状和趋势
的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷 幕后,上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。
市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。 8月份,
浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势 ；中心
城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘 ；北部各区，中低价盘房价 普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。
去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和
商品房实施内外销并轨以及中国加入 WTC的重大利好，人们对房地
产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。
在上海的松江、青浦等郊区 ，已经很少有土地可供出让，而经过转
手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附 近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行 在浦东地区的浦江镇，是”一城九镇”建设的重点镇 ，随着卢浦大 桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。
不但上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少 实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海 ，不惜在上海市中心繁
华地段重金圈地。特别是申办 世界博览会和浦江两岸开发的实质 性启动，使中
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外 各
地
投
资 者 更 是
涌 动 ,
从宏观上看
,上海房地产市场上暖风频吹 ：
浦江两岸综合开
发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新
一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造 成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房 的正式启动，指导性房价控制在每平方米 3500元左右，最近新成立
上海地产（集团）有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市 场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制 ，这些都表
明了政府宏观调控的态度 ，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨
道。
在产业竞争中，预计 将是国内房产企业走向联合之路的一年 当前外资房地产企业加快了进军上海的步伐 ，来白上海市工商局的
统计数据表明在 上半年，注册资金超过 3000万美元的房地产企
业达到了 15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港 地产商掀起的”投资潮”将再度上演”升级版”，同时 ，据摩根斯 坦利公布的海外基金投资中国房地广市场的一项研究显不' :在未来
2-3年中间，将有3-10亿美元的海外资金进入上海市场 ，她们凭借
着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业 化、人性化的服务理念逐鹿市场 ，而国内的房地产商的政府背景优
势和天然的地区优势将逐步弱化、势必须要走联合之路 ，扩大融资
渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。
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二、桃浦区域房地产市场发展现状和趋势
桃浦区域市场大环境概述
根据”十五”上海城市交通发展规划 ，上海下一步将致力于本
市道路货运的发展。位于上海西北部的普陀区桃浦镇将建成西北
综合物流中心和工业园区。这个中心规划用地 ，在建
设实施中采取”白由起步、尽快升级 ，有点到线，形成街市，纵深推 进，形成园区”的步骤。今年 5月前主要完成基础建设部分，即货 运交易所、中心停车场、公用型仓储区、配载一条街的建设以及
网上货运交易系统等。
在市政建设重点