大浦东的发展.doc

大浦东的发展浦东新区与南汇区合并成大浦东区这一战略决策, 其意义不亚于当年的浦东新区开发开放的战略决策。李战军先生长期跟踪浦东的发展, 对浦东有着特殊的感情, 对浦东的房地产有着深刻的认识, 这次区域合并对浦东乃至上海的房地产业有何影响, 对房地产企业有着哪些机遇, 大浦东未来发展之李氏猜想都会有所涉及, 这也是本期“企业策略”选取这一题材的主要原因。 2009 年的上海尽管还有半年时间,但无论发生什么样的事情, 全年的十件大事,头三件大事的排序肯定是: 1 、国家确认上海推进国际金融中心、国际航运中心建设;2、浦东扩区, 南汇并入浦东;3、估计今年第三季度会对外宣布的将是浦东迪斯尼项目。浦东新区经历了十九年的开发开放,将迎来新一轮的深化改革、扩大开放和经济社会的大发展。这种变化不仅仅对浦东新区, 而且对上海市和中国, 甚至对世界都会产生非常深远的影响。从城市发展和房地产的角度来看,我提出关于浦东的若干个未来猜想。猜想一:位于浦东的城市副中心发生变动上海市的城市中心在人民广场和南京东路一带, 作为城市副中心的徐家汇, 大有赶超上海城市中心的架势, 五角场城市副中心现在也有模有样的初现功能作用, 真如城市副中心正在如火如荼的开发建设中。唯独位于浦东的花木城市副中心至今未能形成。随着浦东扩区和城市功能的外移, 花木城市副中心的规划设想应该改变了。未来上海东部地区的城市副中心可能会从周浦- 康桥地区、川沙- 机场地区遴选。猜想二:出现上海另一个市级交通枢纽上海的城市门户从十六铺到老北站,再到新客站,虹桥机场、浦东机场和上海南站, 这是随着城市扩展和主导交通制式的变化而变化的。现在上海正在打造位于虹桥机场西部的上海市级交通枢纽, 它集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。一旦浦东成为上海第一大区,产业和人口比重占上海全市 1/3 或 40% 的时候,浦东完全有理由建设上海第二市级交通枢纽,它同样集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。这一交通枢纽应该囊括浦东机场和浦东铁路站。浦东的铁路将连接苏北的南通, 贯穿外高桥、机场、临港新城, 与现有的上海铁路线路形成环线。猜想三: 出现金融城、科技城、海港城、空港城、装备城、娱乐城等城市新概念过去一些年,上海有一城九镇的概念,有新市镇的概念,有“ 1966 ”的概念。围绕着这些规划概念, 上海将中心城区建设推向了广大的郊区一带, 使上海的城市和郊区都取得了相对协调的快速发展。扩区后的浦东新区估计会提出金融城( 陆家嘴地区)、科技城( 张江地区)、海港城( 外高桥和临港地区)、空港城( 机场镇和祝桥镇地区)、装备城(芦潮港地区) 、娱乐城(黄楼地区)等城市新概念,推动浦东新区组团式、特色化发展。猜想四:大区之下有大镇浦东新区面积有 1400 平方公里,成为上海市第一区县(原先最大的行政区域是崇明县, 1200 平方公里), 如果现有的行政区划不变, 那么上海的其它任何区县都不可能在产业规模、经济特色和人口数量上挑战浦东新区。由于扁平化和机构精简的要求, 浦东新区原有的功能区域管理委员会这一层级难以保留生存。大区之下必然产生土地规模、产业规模和人口规模都比较大的“大镇”。这种大镇理应比现有的镇更大更强。这种行政区划的调整完全是由于产业功能特色发展要求为依据的。这