2021年房地产投资策划 透析房地产投资策划.docx

房地产投资策划 透析房地产投资策划

　　透析房地产投资策划投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问企业，依据物业市场环境进行综合调查，将各个方面取得的多个信息进行综合分析和研究，从而形成项目开发的初步设想（项目选址、资金筹措、配套设施等）。然后依据这一初步设想深入进行策划，经过和城市计划、土地管理部门和建造商、投资商（包含金融部门）等的接触，最终使该项目设想详细化和目标化。投资策划的基础内容是：项目在哪里建？建什么类型？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？前四个问题则是投资策划的实现步骤。到底能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定，只能因地制宜，依据可能取得的地块来策划建什么，卖给谁，卖多少钱，就成为关键一步，期望能看准市场空隙，扬长避短，发挥出地块的最大价值。   1、项目定位   到底是做写字楼还是做商场，是做别墅还是做多高层住宅，做什么档次的住宅等等，这么大的一件事情，不能只靠多个简单提议，要仔细分析市场，不能简单剽窃。一样的地段、一样品质的楼盘，他人能做成功，自己就未必。很多成功的经验告诉我们，要想开发成功，楼盘的市场定位一定要正确，所以，发展商不妨多找部分物业市场方面的教授，经过认真论证以后才做市场定位。   在广州，一直不乏这么的类似例子：某发展商在最高级写字楼商圈里拿到一块地，原计划是建造写字楼，可是等到准备开发时，发觉已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼，还需要经过一个很痛苦的过程才能赢得市场认可，利润无疑是差了一大截。这反应了发展商当初所做的市场调研不够超前，也因为发展商对各类物业包含写字楼的市场发展趋势欠缺长久、系统的研究，毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比他人站得高一点，看得远一点，参考过去、利用现在、预计未来。   2、市场需求   投资策划最主要的一环是市场调查研究，目标在于了解真实的供给量或需求量情况。   要把握供给不难，把全部同一地域或有竞争的地域的楼盘资料拿过来，就能够基础得出结论。不过，这里却要尤其注意开发项目幕后的事情：今年真正要推出的数量包含成交数量、投资商的实力、可信度等。假如自己的项目是住宅小区，是一个长久项目就应该兼顾到近几年的供给量，假如只是单体楼，只需了解这两年的真正供给量即可。   了解需求能够采取估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少职员等来推算需求量，这很不正确，不应忽略我国买家和集团的购置能力，而且也要考虑到过去已经有多少购置数量，现在还有多少人计划购置，未来有多少人一定会买，和她们对房地产的认识程度。也能够