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房地产买卖合同履行纠纷
申请人提出如下仲裁请求事项：1、裁决被申请人履行房屋买卖;2、裁决被申请人支付违约金暂算100天计人民币114,000元(228万元 % 100天)(以下所涉货币币种均为人民币);3、本案仲裁费由被申请人承担。
申请人称：申请人与被申请人于XX年4月15日和4月21日，就申请人购买被申请人位于本市的房屋分别达成了《房地产出售居间协议》和《上海市房地产买卖》，申请人已经根据履行了约定的部分义务，支付了首期房款100万元(其中包括101室的首期房价款)，双方约定剩余房款由申请人向银行贷款予以支付。由于被申请人未提供本交易所需的书面材料和相关证明，贷款未能通过。但即使最终贷款未被银行批准，申请人也一直表示愿意按约定在交易时以现金补足。因房价上涨，被申请人以种种理由不愿意交房，又提起仲裁欲解除，直至今日申请人仍旧希望被申请人能遵守约定接受申请人的履行行为，完成本次交易。同时，根据约定，被申请人应于XX年1月10日前腾出房屋并通知申请人进行验收交接，被申请人迄今没有履行。申请人认为被申请人故意拖延或不及时提供相关材料的，申请人可追究其违约责任;被申请人未在约定期限交付房地产的，应支付自应当交付之日起至实际交付日止相当于已付款每日万分之五的违约金。遂申请人提出上述仲裁请求。
被申请人答辩并反请求称：系争房屋是独立产权房屋，申请人要求提供的书面材料和相关材料在客观上是不存在的，且根据约定亦未要求被申请人提供，申请人在银行贷款未能办妥的情况下，尽管声称现金已备妥，但仍以提供这种不可能存在的文件为履约前提，其无意履行的意图十分清楚，至少未按约履行的事实已经成立，据此，被申请人已依法经过合理催告解除了。为此，被申请人请求仲裁庭驳回申请人的仲裁请求并提出仲裁反请求。
被申请人提出如下仲裁反请求：1、确认解约行为有效;2、裁决申请人支付逾期违约金计140,160元(自XX年5月10日起至XX年12月14日止，共219天，每日640元)。
对于被申请人的仲裁反请求，申请人辩称：被申请人单方解除的行为是无效行为，双方在第九条中明确排除了解除的争议解决方式;履行过程中被申请人违约，申请人不存在违约行为，故被申请人要求申请人支付违约金无事实依据，请求驳回。
二、仲裁庭认定的事实及其依据
仲裁庭经审理查明：XX年4月15日，申请人与被申请人经上海某物业代理有限公司中介，签订《房地产出售居间协议》，被申请人愿意将座落在上海市浦东新区某路55弄18号201室的房屋出售给申请人。XX年4月21日，申请人与被申请人签订了《上海市房地产买卖》。约定被申请人将座落在上海市浦东新区某路55弄18号201室，，房价款178万元。同一天，，房价款150万元。两份均在附件三 付款协议 中规定了两套房屋总的房价款支付方法，即房价款总额328万元，在签订后二日内，申请人支付首期房价款100万元，被申请人应自筹资金至抵押权人处全额还清抵押贷款余额，注销抵押登记;申请人同意通过向银行申请228万元贷款的形式支付第二期房价款;申请人应在签订买卖后十日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用; 若申请人之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则申请人应于附件三付款协议第4条所述送件当日将其补足并支付给被申请人 。付款协议第4条规定申请人第二期房价款的支付方式为： 申请人之贷款申请经贷款银行审核通过 且被申请人名义之抵押登记已经注销后7个工作日内，双方亲自或委托上海某物业代理有限公司赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海某物业代理有限公司收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以申请人为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后伍个工作日内，申请人应支付给被申请人第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为支付。 补充条款第5款约定 双方应在本履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明 。第九条约定：申请人未按本付款协议约定期限付款的，应当向被申请人支付违约金，违约金按申请人逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后申请人仍未付款的，除申请人应向被申请人支付七日的违约金外， 继续履行，申请人还应继续向被申请人支付违约金至实际付款之日止，违约金按申请人逾期未付款日万分之伍计算。 第四条约定： 双方同意，被申请人于XX年1月10日前腾出该房屋并通知申请