小户型各产品定位.doc

公寓定位
公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套，而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套。
　　在西方发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”，可以说，在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分了。
　　在国内，像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少楼盘带有“公寓”、“国际公寓”的字样，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词，而与出租、出售形式无关。
　　本章所要分析的公寓是区别于一般住宅的，大部分以出租为主，在功能和定位上明显不同于一般住宅。这类公寓所占的住宅市场份额很小，但却是一个走向成熟的房地产市场所应兼备的类型，对分布在全国各城市的开发商同行来说，拓展市场眼界，区分概念，明确各种公寓的定位和功能，找出所在城市的市场需求和空白，领先一步占领市场，是本章的编写目的。
第1节 商务公寓开发策划
商务公寓在我国是一种打“擦边球”的住宅，
就是以住宅立项，享受住宅按揭，配套、外立面、结构却以写字楼来做，其结果是让小型公司来进驻。
　　在大城市里，这样的公司会有很多，它们一般租在商贸中心区附近的居民住宅里办公，由于办公氛围不浓，企业形象也不好，所以它们是需要一个单价偏向住宅，配套形象又偏向写字楼的房屋来办公。商务公寓的出现便满足了这些公司的需求。
所以说商务公寓是有一定市场的，但风险也是存在的。
最简单的就是，一个想要舒适生活的家庭不会去买这些整天进出人口众多、成份复杂、生活气息不浓的商务公寓。
这样商务公寓才有成功开发的可能。
1、商务公寓所在的区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区的民房有优势和有特色，而价格方面又不可接近于该地段的写字楼价格，
2、还有一点是，当地政府允许公司在住宅物业注册办公，而消防等部门又不会过多干涉。
产品特点：商住楼（烂尾楼改建），产业性质关键看产权，有无通煤气。如青年汇、奔腾新干线等
第2节 酒店式服务公寓开发策划
酒店式服务公寓同样属于住宅的一种类型，可租可售。
一般提供的服务接近酒店时则出租，当服务只比住宅的物业管理稍好时则出售。酒店式服务公寓是由两个方向转变而成的公寓。
一个方向是由酒店里拿出一部分空间供人长住，这种可叫酒店式公寓；另一个方面是由普通公寓，提供更多的服务的公寓，这种可叫做服务式公寓，简称服务公寓。
　　当服务式公寓所提务时，便成为本节所要讨论的酒店式服务公寓。本节行文中及社会上许多地方均把酒店式服务公寓简称为酒店式公寓，但却不是指那种附属于酒店的公寓，因为那种已经超出了本书讨论住宅类型的范畴。
　　具体操作时，酒店式服务公寓依据开发商的资金实力、市场情况、管理水平，一般有全出售、全出租或售租结合三种营销手法，如北京大都出售而上海大都出租。
　　酒店式服务公寓适合于商贸流动人口较多的城市，一般是沿海及省会城市才适合，服务水平、收费标准视具体目标客户而定。需要看清楚的是，酒店式服务公寓与普通公寓相比的优势在服务上，与一般酒店相比的劣势也在服务上，至于档次定位偏向那方面，则与所处区域、产品水平、服务能力、目标客户有关。
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