大连西山房地产项目定位分析报告.doc

大连西山房地产项目定位分析报告
西山项目定位分析报告
二零零七年五月三十一日

我们的共识:
营销的根本在于获取客户!
在市场大势不乐观的情况下,能够比竞争对手更能抓住客户者为胜;
在市场热的时候,能够锁住更有支付能力、接受更高价格的优质客户者更胜。
因此研究竞争对手的意义远远大于研究宏观大势,尤其是本项目。
目录
一、市场分析研究
二、项目定位分析
三、物业发展建议
四、营销策略建议
一、市场分析
11>.1、地产市场趋势研判
、区域市场分析
、竞争对手分析
土地供应情况
中山、西岗、沙河口三区土地供应面积较少,甘井子区由于地处城市外围,由于旧区改造大大增加了土地供应,加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图,导致甘井子区土地供应量充足,未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。


52
合计


3
高新园区


17
甘井子区


14
沙河口区


7
西岗区


11
中山区
形成建筑面积(万㎡)
用地面积(万㎡)
土地成交块数
区域
市场供需状况
从04年起,大连政府采取控制新开工面积政策,优先开发中低价位商品房政策,导致04年房地产开发规模大幅度下降;05、06年,在市场真实需求的刺激下,商品房开发规模迅速恢复到调控前的水平,施工面积与新开工面积的较上年回升,%、%。
06年市场房地产投资总额增加,施工面积高速增长,同时竣工面积的增幅增加,一定程度上会导致未来3年市场的供应增加。
地产市场价格走势
自2006年6月以后,受一系列调控政策影响,大连房价涨幅开始趋缓,主要原因有:
1、市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制;
2、国家和大连市新近出台了一系列政策,对楼市进行调控,使部分消费者持币观望,开始以冷静理智的心态面对楼市;
3、大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性;
4、今年国内股市牛气冲天,投资基金赚钱效应明显,分流了较多的房地产投资、投机资金。
宏观市场分析小结
1、土地供应大幅增长,需求受政策影响受到抑制,增幅相对缓慢;
2、市场价格稳中有升,总体增幅受供求关系抑制,四周价格上涨趋势明显快于中心城区;
3、含西山板块在内的区域受城市西拓北进发展的影响,区域规划优势明显,发展迅速;
4、主流客户群以三口之家的白领阶层为主,置业目的以自住为主,小户型市场投放量增加,投资小户型比例加大。
一、市场分析
、地产市场趋势研判
、区域市场分析
、竞争对手分析
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
大连城市规划——西拓北进
处于城市西拓地带带给本项目的利好:
使本区域成为中端、中高端项目向城市外围扩展的主导方向
城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户
老市中心
北进
西拓
在城市扩张的两个主导方向中,本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边
结论
污染严重
海景、山景和绿化
环境
加工
制造业
高新产业
产业
北进到
甘井子
西拓到高新区、旅顺
15/
5/
/
/9
/
颐和山水
4/
4/
山水秀景
//
供应情况:,,竞争激烈。
价格:西山板块项目主要依托西山水库自然景观和红旗区域资源,均价在6000-7500元/平。
西山板块供应土地分析
建面/容积率
/占地
区域分析小结
——城市规划带来区域价值的腾飞
西山区域地处城市西拓前沿方向,交通条件有巨大的改善,并且是规划中的地铁线路,向成熟的居住区方向发展。
板块格局逐渐形成,项目放量集中,竞争激烈,价格上涨快;
板块自然环境条件突出,适宜居住,并且区域规划完整,产品质量高,成为热点居住板块。
强势品牌万科作为西山板块标杆出现,对整个区域价值拉动明显。
一、市场分析
、地产市场趋势研判
、区域市场分析
、竞争项目分析
三期户型普遍面积偏大,小户型产品空缺
缺陷
万科品牌,万科物业管理规范,规划布局合理,景观设计舒适合理,户型优越,高层12层以上可以观赏西山水库美景,设有露天观景台。
优点
起价:6100元/平,最高价:8200元/平,开盘均价:7300元/平。
价格区