成都大邑项目前期市场调研及策划报告下.doc

成都大邑项目前期市场调研及策划报告下
商业方案一
本项目体量建议方案
鉴于以上分析,同时根据项目地块特性,建议物业体量组合如下:
物业类型
面积
说明
商业
4,500㎡
1-3层,单层面积1,500㎡
酒店式公寓
3,000㎡
4-5层,单层面积1,500㎡
住宅
10,000㎡
按容积率21>.0计算
项目商业产品定位
本项目区位及发展背景具备成为未来区域商业核心之一的潜力,未来发展可辐射整个片区,同时辐射范围也决定了本项目发展规划定位须立足于区域市场需求,打造区域型商业。
从本项目区域商业现状、未来发展规划及实施情况来看,本项目将承担整个片区生活配套补充的功能,带动片区生活氛围的成熟。
随着本区域大型住宅项目的建设及入住,片区内中高收入人口将不断增加,消费潜力巨大,这部分人群具有较强的消费能力,对健康的休闲娱乐方式的需求也比较旺盛,对其经营场所的档次和环境也要求较高。
项目发展主题定位分析
项目发展主题定位分析
从项目所处的位置、周边环境、交通状况来分析,本项目适于发展的业态包括以下几类:
1、专业市场;
2、精品零售商业;
3、餐饮、娱乐为主的休闲型商业;
4、社区配套商业。
从项目自身体量和内部环境特质来分析:
1、若发展专业市场,周边有大量的新兴住宅小区,装饰装修材料有较大的发展空间,但此类业态需要大面积的卖场、仓库及宽敞的进出货通道,本项目土地面积局促,发展难度大,不建议发展;
2、若发展精品零售商业,本项目背靠农贸市场,外部环境存在脏、乱、差的影响,档次形象无法统一,且并非位于商业繁华区,发展难度大,不建议发展;
3、餐饮、娱乐属于目的性消费,发展难度相对较低,可作考虑;
4、农贸市场自身即为生活必需的配套设施,本项目若发展社区生活配套业态,可与农贸市场形成较高的业态拟合,可作重点考虑。
目前大邑商业整体发展层面较低,发展尚不成熟,市场空白点多,中高档大型集中综合型消费场所较少,娱乐休闲商业业态缺乏。从长远发展来看,中高档大型购物中心已在本区域聚集,且发展前景良好,发展空间较大。
区域市场目前中高档社区生活配套商业属于空白,未来5年内,随着大量新建楼盘陆续入住,常住人口迅速增加,会带来对中高档社区生活商业的大量需求;
从长远竞争层面而言,整个大邑县商业都处在更新升级阶段,本项目作为未来区域发展的核心商业项目之一,更应注重项目外观设计及硬件配套配置,在档次上要处于领先地位。
发展档次定位
项目发展主题定位
鉴于以上分析,我们建议,本项目定位为:
立足于区域消费,主要服务对象为周边常住人口及学生群体,以生活配套为主导、餐饮、休闲、服务功能为特色的创意型社区生活广场”。
小型规模超市
中小型餐饮店
中小型休闲/娱乐店
各种服务性商业设施(银行、电信营业厅等)
与农贸市场业态相拟合的各种配套商业
经营客户群定位
项目规划设计建议
原有市场主入口位于商业价值最大的路口处,商业楼的商气无法延续,直接影响商业价值。
原有市场次入口与住宅用地相邻,人流量较大,对住宅居住舒适度有所影响,后期管理难度较大。
将农贸市场置于后部,商业综合楼占据地块最好的临街面,展示面宽,且位于十字路口,商业价值凸显。与此同时,由于地块特质的限制,无法形成小型广场聚集人气,人流动线组织上也存在一定的难度。
原设计方案商铺进深14米左右,无法形成通廊式布局从而做出室内步行街,在合理的开间之下,商铺面积较大,总价高,存在一定的销售难度。
原规划方案分析
规划方案修改的出发点
充分挖掘地块价值,利益最大化,便于快速销售。
充分照顾商业综合楼、农贸市场、住宅小区三者之间的互动关系,寻找平衡点。
便于业态布局,实现产品差异化定位。
尽量降低销售难度,利于快速回款。
优化业态组合,寻找新的利润价值点。
规划布局及人流车流动线建议
原有市场主入口移动至此处,将路口处商气延续,此处更多的作用是作为消防疏散通道的考虑。
住宅主入口远离商业地块,之间用围墙隔离,保证居住舒适度。
农贸市场利用两个临街的主入口引入人流。
市场与商业楼之间的过道宽度为8米,可借助此过道与商业楼形成互动,人流在地块内部形成循环。
市场主入口借鉴案例——成都龙湾生活广场
次入口设于围墙边,便于管理
前部设综合商业楼,后部设农贸市场,商业楼一层利用一个铺面的位置开设农贸市场主入口,方便人流进出,同时保证了前部商业综合楼的商业价值。
商业价值最大的路口处,商铺被保留,并划分成较大的面积,用于主力店经营。
规划布局建议
商业楼则充分利用农贸市场的人流,背街面8米宽的过道可形成内部商业街,将背街面的商铺价值予以发挥。
同时,背街面的商铺还可借用农贸市场的概念,以固定消费