2011年8月菏泽市曹县盛世东方商业策划案.ppt

盛世东方商业策划案
清泰伟业策划部
2011年8月
2011年8月
1
项目整体规划示意图
底商+住宅
底商+住宅
多层+小高层
2011年8月
2
项目面临的问题
小区是一个主要是以多层住宅为主导,10万平米的社区难以形成商业氛围
本项目商业主要是以内置商业为主2万多平米的商铺如何消化是本项目的难点所在。
项目目前的环境处于开发区,目前的人流量比较低,单纯的销售目前时机不成熟。
项目周围的环境目前是处于待开发的区域状态还没有达到顶峰
内置商业现在已经定型对于业态定位受条件限制。
6栋楼的住宅面积比较单一就是两种户型,客户群体购买受到一定的局限性。
新开发区域道路没有完全打通心理距离远
周边是建材市场、五金机电小环境市场弱
2011年8月
3
本次汇报的思维导图
商业部分定位
项目难点突破
办公部分定位
住宅部分定位
项目整体定位及规划
项目发展方向
市场界定
竞争环境
项目核心问题确定
2011年8月
4
确定项目整体形象定位原则
社区形象确定原则:
通过拔高立意来提高项目形象,给人以深刻的印象;必须形成鲜明独特的、符合消费者身份的文字和符号并有显示项目在城市核心地位的标识,满足客户的需要。
本项目形象确立原则:
项目命名与社区住宅、商业的价值主张相吻合;
塑造开发区高品质文化生活标杆性形象;
打造项目的高知名度;
项目命名内涵丰富,易于销售宣传的延展;
项目命名适于采用明快、庄重的推广色调,易于营造热烈的现场氛围。
2011年8月
5
整体形象定位
城市新中心·现代品质文化生活街区
新城市中心,高品质文化生活街区
2011年8月
6
项目核心问题界定: ——怎么做才能低风险快速实现收益?
我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。
以怎样的物业组合,实现项目收益要求的同时将风险降到最低?
以什么样的经营业态,打造项目竞争优势,实现快速销售?
怎样实现低风险快速操作呢
2011年8月
7
项目发展难点界定
根据本项目的基地经济指标和市场竞争环境,结合项目的SWOT分析及发展战略综合考量:
内置商业是本案的难点
住宅部分并非项目的难点
因此,需要对商业定位给予高度重视,在商业的难点突破后,再针对住宅部分进行深度剖析。
2011年8月
8
项目难点突破
商业物业如何定位
商业市场竞争激烈
沿街门市面积大总价高
内置门市不靠街没有人气
专业市场面积需求大受局限性
商业转住宅造价成本高同时缩小了项目利润空间
2011年8月
9
本项目的发展方向受市场和开发商目标的双重考验
开发商的目标
资金/资源
引领市场
双赢?
冒失?
发展方向
2011年8月
10