石阡西城晶典营销方案.doc

石阡县西城晶典营销策划方案
贵州意别思特房地产策划有限公司
二〇〇八年四月
第一章·市场概览 - 2 -
一、石阡概况 - 3 -
1、地区情况概述 - 3 -
2、经济平稳发展 - 3 -
3、人民生活 - 4 -
二、石阡房地产市场 - 4 -
1、市场概况 - 4 -
2、未来市场将出现供需两旺局面 - 5 -
3、初期市场准入门槛较高 - 5 -
4、当地市场仍属初级阶段 - 6 -
三、宏观市场环境小结 - 6 -
第二章·竞争态势研究 - 8 -
一、针对性市场界定标准 - 9 -
1、区位市场界定标准 - 9 -
2、竞争楼盘界定 - 9 -
二、针对性市场供应情况简析 - 10 -
1、市场现有供应总体情况 - 10 -
2针对性市场供应情况简析 - 10 -
三、竞争对手个案分析 - 12 -
四、针对性市场小结 - 20 -
1、市场发展失衡 - 20 -
2、开发理念落后 - 21 -
3、针对性市场研究对本项目营销的启发 - 21 -
第三章·项目市场定位 - 22 -
一、本项目产品分析 - 23 -
1、项目概况 - 23 -
二、项目SWOT分析 - 25 -
三、项目定位 - 27 -
1、项目定位释义 - 27 -
2、市场定位 - 28 -
3、客户定位 - 30 -
4、价格定位 - 31 -
第四章·营销策略 - 33 -
一、策略总纲 - 34 -
二、包装展示策略 - 35 -
1、项目包装展示的意义 - 35 -
2、基础系统包装展示 - 35 -
3、应用系统包装展示 - 35 -
4、宣传物料包装展示 - 41 -
三、推广策略 - 42 -
1、推广力度及主要方式选取 - 42 -
2、主推广语 - 43 -
3、推广思路 - 44 -
4、推广节奏 - 45 -
5、活动营销 - 45 -
第一章·市场概览
——房地产宏观市场环境
一、石阡概况
1、地区情况概述
石阡县地处贵州省东部，铜仁地区西南，武陵山脉西南麓。全县总人口39万，县城人口约4－5万，有仡佬、侗、苗等12个少数民族，%，另，县城约有1－2万外来人口，主要以经商为主；
全县总面积2173平方公里，，计划至2020年扩建至10平方公里（不含工业园区），%；
该县距贵阳317公里，距铜仁148公里。当地政府规划的第三轮县城建设中，通往周边地区道路将改造为二级公路或增建，有望使车程缩短半小时以上，对外交通将得到极大的改善。
2、经济平稳发展
近年来石阡县GDP年均增长率10%，截止2006年底，全县GDP近12亿元，同期财政收入涨幅约20%；
图表1-1
当地支柱产业为第一产业，其发达烤烟业带动了全县经济的增长，当地政府经济发展计划中，将把产茶及温泉旅游业作为新的经济增长点大力扶持，有望使地方经济得到迅猛的发展。
3、人民生活
当地居民生活水平偏低，人均年收入1700元，其中城镇居民人均年收入已突破5000元；
据当地有关部门统计，，处于温饱线水平。
当地劳动力输出约为7－8万人，该部分外出务工人群使居民隐性收入有一定增加，但其情况仍不容乐观；
据对统计局的走访了解，当地高收入人群仍是以公务员、大型垄断企业及事业单位为主
二、石阡房地产市场
1、市场概况
近几年，当地房地产市场得到一定发展，房地产价格逐年上扬，已由2003年500元/㎡左右，到目前市场均价已突破1400元/㎡，实现年均增长38%；
相对经济更发达地区，石阡县房地产开发总量依然较小，目前在建项目总计约50万方，含本项目在售楼盘共7个。
主要在建项目列表
项目名称
华源馨苑
荣华商业街
泉都商城
人民广场
泉鑫小区
文笔商铺
开
发
商
华源房产开发公司
三通房产开发公司
重庆群力房产开发公司
重庆宏帆房产开发公司
安居房产开发公司
遵义鸿豪房地产开发公司
图表1-2
2、未来市场将出现供需两旺局面
据对政府相关部门的走访，目前当地仍存在相当大的刚性需求，但快速增长的房价使部分潜在客户置业更加谨慎，对产品的要求将会逐渐增高；
目前各在售楼盘的销售态势良好，荣华商业街一期及二期已开发部分、泉鑫小区多层已全部售罄；
随新城建设进程的加快、各类厂区搬迁，新增可开发地块面积逐渐增加及未来当地开发量加大，房地产市场势必得到大力的发展，竞争亦将愈发激烈。
3、初期市场准入门槛较高